2018

Onze klanten

De Rotterdamse bevolking groeit. Het aantal eenpersoonshuishoudens neemt toe. Daarnaast vergrijst de stad in snel tempo. Tegelijk zijn er te weinig betaalbare woningen voor Rotterdammers met een laag inkomen en voor kwetsbare groepen. Ook zijn er steeds meer woningzoekenden met een voorrangspositie. Woonstad Rotterdam wil al deze groepen een betaalbare en passende woning bieden. De komende jaren investeren we in een extra bouwprogramma voor (kwetsbare) ouderen, bijzondere doelgroepen en starters.

Ouderen

Tot 2030 stijgt het aantal ouderen in Rotterdam met dertig procent. In 2018 hebben we onze Langer Thuis-strategie verder vormgegeven. Niet iedere oudere is hetzelfde. In ons aanbod willen we dan ook rekening houden met verschillende leefstijlen. We hebben gekeken welke woningen in ons bezit geschikt zijn of geschikt te maken zijn als seniorenwoning en voor welke leefstijl. Bij veilig en comfortabel wonen gaat het ook om voorzieningen, zorgaanbod en sociaal contact. Ook die woonwensen verschillen per leefstijl. We weten nu beter welke investeringen nodig zijn, zowel in type seniorenwoning als in woonomgeving, leefbaarheid en samenwerking met bijvoorbeeld zorgpartijen.

Adempauzewoningen

We willen de komende tien jaar zogenoemde adempauzewoningen realiseren. Dat zijn woningen met een huurcontract van twee jaar. Ze zijn bedoeld voor woningzoekenden met urgentie, bijvoorbeeld na een scheiding of ontslag uit een zorginstelling. We hebben inzichtelijk wat voor complexen geschikt te maken zijn en welke (zorg)voorzieningen nodig zijn. In 2019 wijzen we de eerste woningen als adempauzewoningen aan.

Studentenwoningen

Rotterdam heeft een groot tekort aan studentenwoningen. De gemeente wil de komende jaren tweeduizend nieuwe studentenwoningen erbij. In 2018 hebben we met de gemeente afgesproken dat wij zorgen voor tussen de vijf- en negenhonderd nieuwe studentenwoningen. We hebben dat vastgelegd in de Prestatieafspraken 2019. Met ons bedrijfsonderdeel 'Stadswonen Rotterdam' richten wij ons specifiek op studenten en jongeren.

Nieuwbouw

Naast sloop/nieuwbouw, transformatie en renovatie op eigen locaties, bouwen we tot 2030 in totaal 960 extra sociale huurwoningen op nieuwe locaties, verspreid over de hele stad. Dat staat in de Prestatieafspraken 2019, die we eind 2018 tekenden met de gemeente Rotterdam, de Klantenraad en Stichting Huurdersbelang Stadswonen. Zo voegen we betaalbare huurwoningen toe aan de sociale voorraad voor reguliere woningzoekenden en kwetsbare groepen.

Lage middeninkomens

We hebben 3.500 van onze vrijesectorwoningen aangewezen voor woningzoekenden met een middeninkomen (€38.000-€49.000). Als de woningen vrijkomen, verlagen we de huur tot €900. Daarmee worden de woningen betaalbaar voor deze groep. De grote groep lage middeninkomens heeft relatief hoge woonlasten door het wegvallen van de huurtoeslag. Omdat zij niet in de sociale sector mogen huren, zijn er voor hen weinig betaalbare woningen.

Sterk gematigde huurverhoging

Wij willen onze woningen voor huurders met een laag inkomen betaalbaar houden. In 2018 was de gemiddelde huurverhoging van onze sociale huurwoningen 0,8% en de huursomstijging 1,5%. Daarmee bleven we onder de wettelijk toegestane stijging (2,4%). De huren van woningen met een huur op de liberalisatiegrens (2018: €711) hebben we niet verhoogd. Deze huurders hebben al relatief hoge woonlasten.

Betaalbaar houden

Ook dit jaar was er weer de minimacampagne die we samen met de andere woningcorporaties houden. Huurders met een inkomen tot maximaal 120% van het minimumloon hebben geen huurverhoging gekregen. In 2018 betrof het 1.493 huurders. Dat is aanzienlijk minder dan in 2017. In 2018 was de regel minder ruimhartig, mede door eisen die de gemeente stelde aan de campagne. Om onze woningen betaalbaar te houden, hebben we ook driehonderd woningen met een label 'sociaal plus' afgetopt tot een maximale huur van €660. Daarmee beperken we de woonlasten voor huurders die net te veel verdienen om in aanmerking komen voor een sociale huurwoning.

Bezwaarbeleid inkomensafhankelijke huurverhoging

Ons bezwaarbeleid rondom de inkomensafhankelijke huurverhoging was ook in 2018 ruimhartiger dan de wet voorschrijft. Volgens de wet moeten we bij de inkomensafhankelijke huurverhoging rekening houden met het inkomen van twee jaar terug. In bepaalde gevallen rekenden wij ook het inkomen uit het betreffende jaar zelf mee. Zo konden we bezwaren honoreren van huurders die in 2018 een forse inkomensdaling meemaakten.

Daarnaast hebben we wat kunnen doen voor huurders in een woning boven de liberalisatiegrens van €711 die hun inkomen fors zagen verminderen. Waar mogelijk hebben we de huur teruggebracht, zodat zij aanspraak kunnen maken op huurtoeslag.

Er waren in 2018 evenveel bezwaren tegen de huurverhoging als in 2017. 0,7% Van het totaal aantal huishoudens dat een huurverhoging kreeg ging in bezwaar. In 2017 ging het in 31% van de gevallen om bezwaren tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging, in 2018 was dat 26%. Dat komt vooral doordat de regeling zodanig vereenvoudigd is, dat huurders eerder en beter inzien of bezwaar maken zin heeft. In 2018 gingen 73 ongegrond verklaarde bezwaren door naar de Huurcommissie (2017: 46).

Woongenootschap

In 2018 zijn we met Het Rotterdams Woongenootschap gaan rekenen en tekenen aan een nieuw woonconcept in de stad voor de middeninkomens en sociale huurders. Het initiatief van Het Rotterdams Woongenootschap gaat uit van duurzaamheid, wooncarrière, collectieve binnenruimtes en gedeelde voorzieningen. Ook de gemeente is bij de plannen betrokken. De bedoeling is om in 2019 een intentieverklaring te tekenen om samen te gaan bouwen.

Verhuurde sociale woningen

In 2018 verhuurden Woonstad Rotterdam en Stadswonen Rotterdam in totaal 4.039 sociale huurwoningen.

verhuringen sociale huurwoningen

< € 414

€ 414 - € 593

€ 593 - € 711

totaal

1-persoonshuishouden:

    

< inkomensgrens Wet Huurtoeslag

1.684

616

399

2.699

> inkomensgrens Wet Huurtoeslag

49

43

295

387

2-persoonshuishouden:

    

< inkomensgrens Wet Huurtoeslag

5

73

190

268

> inkomensgrens Wet Huurtoeslag

9

6

82

97

3- en meerpersoonshuishouden:

    

< inkomensgrens Wet Huurtoeslag

7

16

243

266

> inkomensgrens Wet Huurtoeslag

1

1

104

106

bijzondere doelgroep

21

73

122

216

totaal

1.776

828

1.435

4.039

Bijzondere doelgroepen

In 2018 verhuurden we 216 woningen aan bijzondere doelgroepen. 171 statushouders kregen van ons woonruimte toegewezen, in 2017 waren dat er 122. We maken daarover afspraken met de gemeente en andere woningcorporaties. In totaal hebben we 45 woningen aan zorgcliënten verhuurd. De vraag naar woningen voor deze groep stijgt al enkele jaren.

Mutatiegraad Woonstad Rotterdam

De doorstroming in de verhuureenheden van Woonstad Rotterdam was lager: de mutatiegraad in de sociale voorraad daalde van 5,82% in 2017 naar 5,25% in 2018. Door het passend toewijzen is het aanbod voor de primaire en secundaire doelgroep kleiner. Een andere oorzaak ligt in de stijgende prijzen voor vrije sector huur en voor koop. Voor veel van onze sociale huurders is de stap naar een vrije sector huurwoning of een koophuis te groot.

Mutatiegraad Stadswonen Rotterdam

De druk op de woningmarkt voor studenten en jongeren nam toe in 2018. Dat blijkt ook uit de gemiddelde wachttijden bij Stadswonen Rotterdam. De gemiddelde wachttijd voor een studentenkamer bij Stadswonen Rotterdam steeg in 2018 naar 10 maanden (2017: 7 maanden). De wachttijd voor studio’s was 34 maanden (2017: 31 maanden).

Betalingsachterstanden

We kunnen steeds beter betalingsproblemen voorspellen. Slimme data helpen ons daarbij. We zoeken in een vroeg stadium kwetsbare bewoners actief op om huurachterstanden te voorkomen of te beperken. Als dat nodig is, schakelen we daarbij onder meer budgetcoaches in. In 2018 nam het aantal huurders met betalingsachterstanden af ten opzichte van 2017.

Woningontruimingen

Niemand is gebaat bij een woningontruiming. Doordat wij betalingsachterstanden eerder signaleren en samen met de huurder tot een oplossing komen, is het aantal woningontruimingen opnieuw gedaald. Bij veel ontruimingen speelden behalve huurschuld ook andere problemen, zoals woonfraude of overlast.

Aantal ontruimingen in verband met huurschuld vertrokken huurders gaat over huurders die zelf hun woning hebben verlaten en van wie de woning op een goed moment wordt ontruimd.

Vrije sector verhuur

In 2018 hebben we 412 woningen in de vrije sector verhuurd, ongeveer evenveel als in 2017 (409).

Bedrijfsruimten verhuur

Lokale, kleinschalige bedrijvigheid is een belangrijke pijler onder de Rotterdamse economie. Daarom zetten we onze bedrijfshuisvesting meer maatschappelijk in. Waar dat opportuun is, verhuren we kantoor-, winkel- en opslagpanden tegen bepaalde voorwaarden met een maatschappelijke korting. Zo dragen we met onze bedrijfsruimten bij aan wijkeconomie en klein ondernemerschap. Winkelstraten met dagelijkse voorzieningen en sterke ondernemers dragen bij aan prettige buurten en wijken. De verhuur van bedrijfsruimten nam licht af in 2018.

Bedrijfsontruimingen

In 2018 nam het aantal bedrijfsontruimingen beperkt af. Consumenten kopen meer online, waardoor steeds meer winkels sluiten. We spelen hierop in met een grondige selectie van nieuwe huurders: goede ondernemers die een straat kunnen versterken. In 2018 hebben we ook weer bedrijfsruimten getransformeerd tot woningen.

Koop en verkoop

De vraag naar nieuwbouw en bestaande woningen blijft toenemen. Toch verkochten we, net als in 2017, minder woningen uit de bestaande voorraad. Dat is bewust: wij willen namelijk zoveel mogelijk homogene complexen om die in zijn geheel te kunnen verduurzamen. Dat is nodig gezien de enorme opgave rond verduurzaming die wij hebben.