2018

Financiën

Woonstad Rotterdam gaat door met waar ze mee bezig was: volop investeren in de stad. Door toenemende belastingdruk en de economische omstandigheden worden we gedwongen kritisch te kijken naar ons uitgavenpatroon en investeringsprogramma. De oplopende verhuurderheffing, stijgende uitgaven aan vennootschapsbelasting (als gevolg van wegvallen compensabele verliezen en de rente-aftrekbeperking) en BTW, en de explosief stijgende bouwkosten zetten de beschikbare investeringsruimte onder druk. De investeringsruimte benutten we maximaal voor onze volkshuisvestelijke doelen. Een duurzame (waarde)ontwikkeling van ons vastgoed en bedrijfsexploitatie is essentieel om ook op de lange termijn onze bijdrage aan de stad te kunnen garanderen.
 

Interne verantwoording

De interne verantwoording bestaat uit

  • de ondernemingsstrategie 2018–2020

  • vastgestelde waarderingsgrondslagen van Woonstad Rotterdam

  • vastgesteld investeringsstatuut

  • vastgesteld treasury- en beleggingsstatuut

  • in control raamwerk

  • vastgesteld reglement Financieel Beleid & Beheer conform artikel 55a van de Woningwet

  • vastgesteld fiscaal statuut

Externe verantwoording

Onze externe omgeving is volop in beweging. Dit jaar vindt voor het eerst de gegevensopvraag plaats op basis van Standard Business Reporting (SBR), wordt voor het eerst uitvoering gegeven aan het vastgestelde gezamenlijke (WSW/AW) beoordelingskader en worden nieuwe normwaarden gepubliceerd voor de financiële ratio's op basis van de beleidswaarde. Woonstad Rotterdam stelt (als toegelaten instelling) de jaarrekening 2018 op op basis van BW2 Titel 9 en de Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645.

Normstellingen
De bedrijfsvoering is gericht op het voldoen aan het financiële normenkader van het WSW en de Autoriteit Woningcorporaties. Daarnaast streeft Woonstad Rotterdam naar optimale benutting van de investeringsruimte om de strategische doelstellingen te halen en de prestatieafspraken met de gemeente te realiseren. Het WSW (en in het verlengde hiervan de AW) hanteert ratio's die worden beoordeeld op basis van realisatie (3 jaar dVi) en prognose (5 jaar dPi). Daarmee worden de financiële risico's op zowel korte als lange termijn beoordeeld.

Financiële resultaten

Vermogenspositie
Het financiële beleid op korte en lange termijn is gericht op een solide financiële positie. Daarvoor hanteert Woonstad Rotterdam de genoemde financiële kaders. Woonstad Rotterdam voldeed ook in 2018 aan de kredietwaardigheidsnorm van WSW. Woonstad Rotterdam monitort de ratio's continu.

In onze (meerjaren)begroting en tussentijdse rapportages vormen de normen van het WSW en de AW ons uitgangspunt. Wijzigingen in het normenkader worden direct verwerkt, doorgerekend en meegenomen in periodieke scenarioanalyses. De ratio's op basis van de jaarrekening 2018 staan hieronder afgezet tegen de ratio’s 2017 en de normen van onze externe toezichthouder en borgingsinstituut (AW/WSW).

Financiële ratio's Woonstad Rotterdam

ICR

Loan to Value

solvabiliteit (BW)

dekkingsratio (WOZ)

2017

2,2

59%

29%

28%

2018

2,3

38%

58%

25%

norm WSW/AW

> 1,4

< 75%

> 20%

< 50%

score

NB: ‘loan to value’ en de ‘solvabiliteit’ zijn in 2017 gebaseerd op de bedrijfswaarde en in 2018 op beleidswaarde.

In 2018 zijn een aantal fiscale maatregelen afgekondigd die onze toekomstige financiële positie rechtstreeks gaat raken:

  • Verlaging van het tarief voor de vennootschapsbelasting.

  • Rente-aftrekbeperking voor de VpB wordt ingevoerd (ATAD).

  • Voorwaartse verliesverrekening wordt beperkt van 9 tot 6 jaar.

  • Het lage BTW-tarief wordt verhoogd van 6% naar 9%.

  • Een woningcorporatie krijgt bij substantiële verduurzaming van de woningvoorraad een vermindering van de verhuurderheffing.

Deze maatregelen zijn ingerekend in onze meerjarenbegroting. Daarnaast monitoren wij onze bedrijfslasten op basis van de definitie van de Aedes Benchmark. Daarbij gaat het om kosten die worden gemaakt voor het verhuren, beheren en verkopen van bestaand bezit.

Bedrijfslasten

2013

 

2014

2015

2016

2017

2018

€ / vhe

911

 

886

776

743

737

712

score

A

 

B

A

A

A

A*

* Dit betreft een verwachting, de definitieve score is afhankelijk van het resultaat van de volledige sector.

Wij verwachten over 2018 evenals voorgaande jaren uit te komen op een ‘A’ score.

Marktwaarde
Woonstad Rotterdam waardeert haar materiële vaste activa sinds 2012 tegen marktwaarde. Sinds het invoeren van waardering op marktwaarde is de marktwaarde volledig geïntegreerd in de bedrijfsvoering. De marktwaarde van onze activa in exploitatie bedraagt ultimo 2018 € 6,2 miljard (2017: € 4,9 miljard). De toename wordt vrijwel geheel veroorzaakt door de waardeontwikkeling van het vastgoed.

Beleidswaarde
Het WSW en de Aw hebben in het kader van het nieuwe integraal toezichtskamer besloten om met ingang van het boekjaar 2018 de in voorgaande jaren gehanteerde bedrijfswaarde te vervangen door een nieuw waardebegrip, de beleidswaarde. De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat, waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij ons eigen beleid in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar een inschatting over gemaakt moet worden voor de jaarrekening.

Overeenkomstig de vereisten vanuit de regelgeving is geen vergelijkend cijfer ultimo 2017 bepaald, reden waarom in het overgangsjaar 2018 geen ontwikkeling in de beleidswaarde kan worden toegelicht. De beleidswaarde in de jaarrekening bedraagt ultimo 2018 € 4,1 miljard.

De beleidswaarde vormt een onderdeel van het verticaal toezichtsmodel van Aw en WSW. Op basis van ervaringen uit dit boekjaar kan de externe toezichthouder naar de toekomst toe besluiten nadere invulling te geven aan het begrip beleidswaarde. De jaren 2018 en 2019 zijn overgangsjaren naar een definitief normenkader. De uitkomsten van de beleidswaarde in het jaarverslag 2018 van alle corporaties is voor Aw en WSW input voor het eind 2019 vaststellen van een definitieve sectornorm voor LTV en solvabiliteit. WSW en Aw hebben aangegeven dat gedurende 2019 de voorlopige norm voor de LTV 75% blijft en voor de solvabiliteit 20%. Bovendien is er een overgangsregime van Aw en WSW van toepassing voor het proces van borging dat de borgingsruimte gedurende dit overgangsjaar bepaald. De borgingsruimte wordt in deze overgangsfase dan ook op basis van een bredere analyse van de financiële positie van de individuele corporatie bepaald.

Mogelijke onzekerheden in de uitgangspunten die samenhangen met de verdere ontwikkeling van dit waardebegrip kunnen leiden tot aanpassingen in de beleidswaarde in komende perioden. Deze aanpassingen hangen samen met:

  • Bepaling van de toegepaste disconteringsvoet (doorexploiteerscenario), welke ultimo 2018 in de beleidswaardebepaling is opgenomen, wordt gelijk verondersteld aan de disconteringsvoet van de marktwaardebepaling. Theoretisch kan mogelijk een lager risicoprofiel worden verondersteld in de beleidswaarde door inrekenen van een lagere huur (betaalbaarheid) en hogere kwaliteit (onderhoud). Doordat de disconteringsvoet bij doorexploitatie meer betekenis heeft gekregen krijgt de bepaling van deze disconteringsvoet meer aandacht. Het is denkbaar dat hierdoor de disconteringsvoet de komende jaren nog een ontwikkeling gaat doormaken.

  • Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van onderhoudskosten versus investeringen en/of toerekening van niet direct vastgoedgerelateerde bedrijfslasten.

  • Toepassing van nadere standaardisatie voor bepaling van beheerskosten.

VOV portefeuille
Ultimo 2018 heeft Woonstad Rotterdam in totaal 5.267 woningen op de balans geactiveerd die in het verleden zijn verkocht met terugkoopverplichting voor Woonstad Rotterdam. Ultimo 2017 waren dit er nog 5.617. De actuele waarde van deze woningen bedraagt ultimo 2018 € 1,1 miljard (2017: € 1,0 miljard). Vanaf 2015 worden geen woningen meer verkocht met een terugkoopverplichting.

Eigen vermogen
Het eigen vermogen op basis van de waardering van de activa tegen marktwaarde bedraagt ultimo 2018 € 4,7 miljard (2017: € 3,3 miljard).

Jaarresultaat 2018
Het jaarresultaat 2018 bedraagt € 1,3 miljard (2017: € 0,9 miljard). Het resultaat bestaat evenals in 2017 nagenoeg geheel uit niet gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille in verband met de waardeontwikkeling van ons vastgoed. Dit met name als gevolg van de stormachtige marktontwikkeling in Rotterdam. Niet alleen in de buurten in en rondom het centrum, maar ook buiten de ring en op Zuid. Een grote vraag naar beleggingsvastgoed bij een beperkt aanbod van woningcomplexen en een verbeterde positie van Rotterdam als ‘woonstad’, vertaalt zich in een lagere disconteringsvoet, dit leidt tot een stijging van de marktwaarde.

Exploitatieresultaat
Het jaarresultaat op basis van het functioneel model is onder te verdelen in exploitatieresultaat, verkoopresultaat, investeringsresultaat en marktwaardering. In het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille zijn opgenomen: de huuropbrengsten, onderhoudskosten, de aan de exploitatie door te rekenen personeelskosten en de algemene kosten. Het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille bedraagt in 2018 € 131 miljoen. Ten opzichte van 2017 is het resultaat € 6 miljoen lager. De € 8 miljoen hogere huuropbrengsten wegen niet op tegen de hogere uitgaven aan onderhoud en verhuurderheffing. Als gevolg van extra inzet op onderhoud voor onder andere achterstallig onderhoud, binnenpakketten en duurzaamheid zijn de onderhoudskosten € 2 miljoen hoger dan in 2017. Daarnaast is er een toename van de overige directe operationele lasten exploitatie bezit ten opzichte van 2017 van € 12 miljoen. Dit wordt voor het grootste deel veroorzaakt door de toename van de verhuurderheffing. In 2017 kon € 15 miljoen in mindering worden gebracht op de verhuurderheffing vanwege het realiseren van diverse NPRZ projecten. In 2018 was deze vermindering verhuurderheffing substantieel lager.

Verkoopresultaat
Woonstad Rotterdam heeft in 2018 € 6,3 miljoen verkoopresultaat behaald op verkochte woningen in ontwikkeling. Ten opzichte van 2017 is dit een € 0,6 miljoen lager resultaat door de afname van het aantal koopprojecten en daarmee gepaard gaande daling van het aantal te verkopen woningen nieuwbouw. Het verkoopresultaat bestaande bezit bedraagt € 6,9 miljoen (verkoopopbrengst € 36,1 miljoen), dit betreft de verkoop van 233 woningen (2017: 321 woningen). Ten opzichte van 2017 is de verkoopopbrengst bestaand bezit € 0,6 miljoen hoger. Ondanks de afname in het aantal verkochte woningen is het verkoopresultaat gestegen, vanwege de stijging van verkoopprijzen.

Investeringsresultaat (overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille)
Onder deze post wordt het onrendabele deel van de investeringen nieuwbouw en bestaande bouw verantwoord, alsmede het resultaat van het terug in verhuur nemen van teruggekochte VoV-woningen. Evenals als in 2017 zijn in 2018 diverse grote complexen gerenoveerd, gecombineerd met verschillende duurzaamheidsingrepen, zoals isolatie, vervangen van cv-ketels en aansluiten op restwarmte en warmtepompen. De individuele projectbesluiten met betrekking tot de renovatie en de bestemde gelden uit de aftrek verhuurderheffing (voor NPRZ) hebben een grote impact op de omvang van de overige waardeveranderingen. Ten opzichte van 2017 zijn de overige waardeveranderingen € 19 miljoen lager. In 2017 waren een aantal grote renovaties van STER en ERA-flats verantwoord met een grote impact op het investeringsresultaat.

Marktwaardering
De post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille geeft de waardeontwikkeling van het bezit in 2018 weer. In 2018 komt de niet-gerealiseerde waardeverandering van vastgoed in exploitatie uit op € 1.270 miljoen positief (2017 € 841 miljoen positief). Voor onze VOV-woningen (verkocht onder voorwaarden) bedraagt de niet-gerealiseerde waardeverandering € 11 miljoen positief (2017 € 24 miljoen positief). Woonstad Rotterdam waardeert de vastgoedportefeuille middels een full versie waardering. De gebruikte parameterset is conform het Handboek Marktwaarde 2018 zoals gepubliceerd in de Staatscourant. In het overzicht wordt de ontwikkeling van de woningportefeuille getoond ten opzichte van 2017.

Ontwikkeling woningportefeuille

2018

2017

marktwaarde (k.k.)

6.063

4.750

leegwaarde

9.284

7.742

disconteringsvoet

6,7%

7,5%

Exit Yield

5,7%

6,7%

mutatiegraad (taxatie)

8,1%

8,4%

   

aantal woningen

50.036

50.066

marktwaarde per woning

121.200

94.900

leegwaarde per woning

185.500

154.600

   

marktwaarde/leegwaarde

65,3%

61,4%

BAR (v.o.n.)

5,0%

6,3%

kapitalisatiefactor (=1/BAR)

19,9

16

% complexen exploitatie waardering

9,3%

0,1%

   

marktwaarde 100% exploitatie

5.012

4.038

marktwaarde 100% uitponden

6.272

4.898

   

marktwaardeontwikkeling

27,6%

22,2%

marktwaardestijging op basis van 100% exploitatie

24,1%

11,5%

ontwikkeling leegwaarde

19,9%

39,3%

In het volgende overzicht wordt de ontwikkeling van de portefeuille bedrijfsvastgoed, maatschappelijk vastgoed en zorgvastgoed (BOG/MOG/ZOG) getoond ten opzichte van 2017.

Ontwikkeling portefeuille BOG/MOG/ZOG

2018

2017

marktwaarde (k.k.)

189,3

186,1

m2 VVO

181.923

188.871

aantal eenheden

1.869

1.931

   

disconteringsvoet

8,8%

9,1%

Exit Yield

9,7%

9,5%

BAR theoretische huur (v.o.n.)

10,1%

9,6%

kapitalisatiefactor (=1/BAR)

9,9

10,5

   

ontwikkeling

  

marktwaarde totaal

1,7%

13,3%

marktwaarde standing

3,5%

6,9%

De leegwaarde van de woningportefeuille is in 2018 met 19,9% (2017 39,3%) gestegen. Deze waardemutatie wordt veroorzaakt door:

  • De woningmarkt vertoont in 2018 wederom een sterke stijging. Niet alleen in de buurten in en rondom het centrum, maar ook buiten de ring en op Zuid.

  • Een grote vraag naar beleggingsvastgoed bij een beperkt aanbod van woningcomplexen. Een verbeterde positie van Rotterdam ten opzichte van de andere grote steden. Beide vertalen zich in een lagere disconteringsvoet.

  • In samenwerking met taxateurs en collega corporaties is een nieuwe, eenduidige methodiek toegepast voor de modelmatige bepaling van de disconteringsvoet. Dit heeft geleidt tot een verlaging van de disconteringsvoet. Dit wordt versterkt door een bijstelling van de risico-opslag voor de MVE-beklemming.

Het percentage complexen waarbij de waarde op basis van doorexploiteren hoger is dan afstoten, bedraagt in 2018 9,3% (2016: 12,5%).

Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie
We hebben een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB en niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 2.131 miljoen. Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde ultimo 2018 bestaat uit de volgende onderdelen:

x € 1.000

  
   

marktwaarde verhuurde staat

 

6.205.943

   

beschikbaarheid (doorexploiteren)

-1.050.589

 

betaalbaarheid (huren)

-296.848

 

kwaliteit (onderhoud)

-369.000

 

beheer (beheerkosten)

-443.337

 

correctie op marktwaarde ivm afslagen risico's

67.900

 

beleidswaarde na taxatie

 

4.114.069

Dit impliceert dat circa €2.131 miljoen (45,7% van het totale eigen vermogen) niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

Uitgangspunten financieringsbeleid bij scheiding DAEB en niet-DAEB
De balans van Woonstad Rotterdam is per 1 januari 2017 administratief gescheiden. Randvoorwaarde voor de administratieve scheiding was dat de DAEB tak en de niet‑DAEB tak levensvatbaar en financierbaar waren op korte en middellange termijn. Woonstad Rotterdam hanteert de volgende uitgangspunten ten aanzien van het financieringsbeleid. Woonstad Rotterdam heeft op het moment van administratieve scheiding (1 januari 2017) uitsluitend geborgde leningen die zijn toegewezen aan de DAEB tak. Aan niet-DAEB is op het moment van administratieve scheiding (1 januari 2017) een interne startlening (€ 430 miljoen) en eigen vermogen (€ 519 miljoen) verstrekt.

De interne startlening aan de niet-DAEB tak heeft de volgende kenmerken:

  • Het rentepercentage is 2,99% (10-jarige staatslening plus 1,50%), jaarlijks verschuldigd.

  • De interne aflossing aan de DAEB-tak is gebaseerd op 15 jaar lineaire aflossing, waarbij een bundeling van aflossingen per vijf jaar plaatsvindt; eerste interne aflossing vindt plaats in 2021.

Nieuwe financiering voor DAEB wordt aangetrokken bij daartoe aangewezen toegestane instellingen. De omvang van de (totale) WSW geborgde financiering is gemaximeerd op 50% van de WOZ-waarde (van het totale bezit).

Voor nieuwe financiering voor niet-DAEB geldt:

  • Nieuwe ongeborgde leningen worden tegen marktcondities aangetrokken. Afhankelijk van de eisen van de financier wordt onderpand verstrekt, na overleg met het WSW over vrijgave onderpand.

  • Indien ongeborgde leningen niet bij externe partijen aangetrokken kunnen worden, dan kan onder voorwaarden door de DAEB tak een aanvullende interne lening aan de niet-DAEB tak worden verstrekt. Dit is mogelijk bij herstructurering en renovatie, waarbij geput kan worden uit de door Woonstad Rotterdam gevormde Reserve Verkoopopbrengsten. Indien er sprake is van structurele overliquiditeit in de niet-DAEB tak, dan wordt deze overliquiditeit aangewend om de interne startlening versneld af te lossen.

Kaders
De kaders van het treasurybeleid zijn vastgelegd in het Treasury- & Beleggingsstatuut. Alle besluiten over activiteiten op het gebied van financiering, beleggingen en rentemanagement neemt Woonstad Rotterdam binnen de daarvoor geldende kaders. Aan de basis van deze besluiten liggen de meest recente inzichten in de ontwikkeling van de liquiditeitsbehoefte, financierings- en financierbaarheidsprognoses, het renterisicoprofiel en de vervalkalender van bestaande leningen. Marktinformatie over verwachte renteontwikkelingen is hierbij slechts ondersteunend (Woonstad Rotterdam werkt niet met een rentevisie). Hierbij onderscheidt Woonstad Rotterdam borgbare activiteiten (DAEB) en commerciële activiteiten (niet-DAEB).

Hierna volgen de kaders, waarbinnen in 2018 de treasurytransacties zijn uitgevoerd:

  • Korte financiering: maximaal € 85,0 miljoen kort financieren, bestaande uit rekening-courantfaciliteit € 25 miljoen, kasgeldfaciliteit € 25 miljoen en € 35 miljoen leningen met variabele hoofdsom (LVH).

  • De financieringsrente die is ingerekend voor nieuw aan te trekken lange financiering is 5,0% voor lange rente en 2,0% voor korte rente.

  • Mogelijke financieringsvormen zijn vastrentende fixe leningen en variabel rentende leningen (roll-over). Inzet van rentederivaten is aan zeer strikte interne en externe regels gebonden en vereist (vooraf) goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Het beleid is om geen gebruik te maken van rentederivaten.

  • Herfinancieringen en renteaanpassingen voor bestaande geborgde leningen: de maximale forward periode voor herfinancieringen is door het WSW vastgesteld op 6 maanden.

Borgingsplafond
Het WSW hanteert het begrip borgingsplafond als maatstaf voor vaststelling van de maximale omvang van de geborgde leningenportefeuille gedurende het betreffende kalenderjaar. Het WSW geeft jaarlijks een borgingsplafond af. Het borgingsplafond biedt zowel het WSW als de corporatie de gelegenheid om de maximale borgstelling eenvoudig te bewaken. De hoogte van het borgingsplafond wordt mede bepaald door de aard en het risicoprofiel van een woningcorporatie. Het borgingsplafond was voor 2018 vastgesteld op € 1,568 miljard. Woonstad Rotterdam heeft in 2018 alle activiteiten binnen dit borgingsplafond ge(her)financierd. De geborgde leningportefeuille per 31 december 2018 is € 1,545 miljard.

Het renterisicoprofiel vormt een randvoorwaarde voor financieringsacties. Het renterisicoprofiel omvat de bedragen aan eindaflossingen en renteaanpassingen in bestaande leningcontracten (zekere renterisico's). Het renterisico is goed gespreid en in geen enkel jaar bovenmatig. Het renterisico als percentage van de hoofdsom van de leningen bedraagt gemiddeld ongeveer 3,3% per jaar over de periode 2019–2053. Dit percentage ligt ruimschoots onder de norm van 15% die Woonstad Rotterdam hanteert. De renteaanpassingen vormen zekere renterisico's. De leningen met variabele hoofdsom geven extra flexibiliteit in de portefeuille. De beschikbaarheid van deze variabele hoofdsomleningen is tot 2024 gegarandeerd.

Renterisicomanagement
Een belangrijke doelstelling van treasury is het bewaken en zekerstellen van de financierbaarheid van de bedrijfsactiviteiten door tijdige en voldoende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt. Als deelnemer van het WSW worden nieuwe leningen afgesloten onder diens borgstelling. Woonstad Rotterdam voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid en solvabiliteit die het WSW stelt. Acties op het gebied van langjarige financiering en renterisicomanagement stemt Woonstad Rotterdam af met het WSW.

Treasurycommissie
Woonstad Rotterdam heeft, in lijn met het Treasury- & Beleggingsstatuut, een treasurycommissie. Deze commissie heeft een brede adviserende taak op het gebied van financiën en treasury. In 2018 is de treasurycommissie vier keer bijeen geweest.

Obligoverplichting WSW per 31 december 2018
De obligoverplichting WSW (in de jaarrekening opgenomen als niet uit de balans blijkende verplichting) bedraagt voor Woonstad Rotterdam per 31 december 2018 € 59,1 miljoen (2017: € 58,6 miljoen). Deze lichte stijging wordt veroorzaakt door de toename van de geborgde leningenportefeuille.

Risicomanagement

In 2018 heeft Woonstad Rotterdam het risicomanagementbeleid opnieuw vastgesteld. Hierin zijn de kaders vastgelegd voor de diverse uit te voeren (organisatiebrede) activiteiten op het gebied van risicomanagement. Het systeem van risicomanagement vormt een belangrijk onderdeel van het doelmatig aansturen van Woonstad Rotterdam. Risicomanagement wordt in alle lagen van onze organisatie erkend als een belangrijk proces. Het systeem van risicomanagement is van de Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur tot de operationele afdelingen verankerd in de organisatie. Iedereen draagt bij aan het identificeren van risico’s en het weloverwogen kiezen van de juiste risicostrategie: beheersen van het risico middels (extra) maatregelen, het risico verzekeren, het risico accepteren of de ambitie/doelstelling bijstellen.

Control raamwerk
Woonstad Rotterdam gaat bij de inrichting van zijn control raamwerk uit van het principe van de ‘Three Lines of Defence’. Dankzij het benoemen en nemen van verantwoordelijkheden voor het managen van risico’s, de interne beheersing en de manier van (samen)werken, wordt de risicocultuur bij Woonstad Rotterdam versterkt. Dit is een continu proces.
 
 

1e lijn (lijnmanagement)
 
Uitgangspunt is dat het lijnmanagement verantwoordelijk is voor haar eigen processen en de daarbinnen vereiste mate van beheersing. De Raad van Bestuur en alle de proceseigenaren (domeindirecteuren en afdelingsmanagers) hebben over verslagjaar 2018 een ‘Internal Control Statement’ (ICS) ondertekend. Met het ICS verklaart de proceseigenaar verantwoordelijk te zijn voor de activiteiten, resultaten en interne beheersing van de processen waar hij/zij als proceseigenaar verantwoordelijk voor is in lijn met het ‘Three Lines of Defence’ principe. In het ICS komen nadrukkelijk de aspecten ‘governance’, ‘risicomanagement & interne beheersing’, ‘compliance’ en ‘integriteit’ terug.

2e lijn (risicomanagement, business control en compliance)
 De functies in de tweede lijn ondersteunen het management bij het realiseren van de (organisatie)doelstellingen en zien erop toe dat het management zijn verantwoordelijkheden ook daadwerkelijk neemt en op een adequate manier verantwoordt. In algemene zin geldt dat de tweede-lijnfuncties het management met ‘raad en daad’ terzijde staan.

Ieder domein binnen de organisatie heeft een eigen business controller als ‘sparring partner’ van het management. Daarnaast kent de organisatie een centraal complianceteam dat onder meer wijzigingen in belangrijke wet- en regelgeving volgt en daarbij bewaakt dat vereiste acties daaromtrent op een goede manier in de organisatie worden belegd.

3e lijn (interne audit dienst)
De Interne Audit Dienst (IAD) helpt Woonstad Rotterdam om haar doelstellingen te realiseren door met een systematische aanpak de kwaliteit en effectiviteit van de processen van risicomanagement, interne beheersing, compliance en besturing te toetsen. De missie, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de IAD zijn vastgelegd in het Audit Charter. Daarin is ook vastgelegd dat de IAD de onafhankelijke controlfunctie vervult, zoals bedoeld in artikel 105 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV).

In 2018 heeft de IAD volgende processen getoetst:

  • Onderhouden eenheden

  • Beheren leefomgeving

  • Inkopen

  • Aan- en verkopen eenheden

  • Verhuren eenheden (Sociaal, Stadswonen en Vrije Sector)

  • Ontwikkelen eenheden

  • Ontwikkelen financieel beleid

  • Leveren financiële diensten

Ook heeft de IAD ieder kwartaal de bestuursbesluiten met verstrekkende (financiële) gevolgen getoetst. Ten slotte is door de IAD in 2018 onderzoek gedaan in verband met een integriteitskwestie. Bevindingen van de IAD worden meegenomen in de verdere ontwikkeling van het control raamwerk.

Risico analyse
Strategisch risicoprofiel
Woonstad Rotterdam heeft in algemene zin een lage risicobereidheid, maar is op onderdelen wel bereid aanvaardbare risico’s te nemen bij het uitvoeren van haar kerntaak. In de tabel zijn de belangrijkste risico’s bij de nieuwe ondernemingsstrategie 2018-2020 kort toegelicht en is aangegeven welke maatregelen zijn of worden genomen om die risico’s te beheersen.

Risico

Beheersing

Politieke besluitvorming
 Bijvoorbeeld (het uitblijven van) veranderingen op het gebied van inkomenspolitiek, verhuurderheffing of duurzaamheid kunnen gevolge hebben voor het realiseren van de strategie.

Lobby (via Aedes)

Kwaliteit en beschikbaarheid personeel
 Om de gewenste vernieuwingen door te voeren (o.a. dienstverlening, IT, opdrachtgeverschap), zullen managers en medewerkers een transitie moeten doormaken. Daarnaast ligt er ook qua hoeveelheid werk een flinke uitdaging op verschillende gebieden. De (huidige) capaciteit zou een bottleneck kunnen zijn.
 

• Strategische personeelsplanning (SPP)
 • P&O-programma implementatiekracht

• Leiderschapsprogramma

Kwaliteit vastgoed
 De kwaliteit van het vastgoed is een risico, het gaat om achterstallig onderhoud aan funderingen en aanwezigheid van schimmel/asbest.

• Uitgebreide inventarisatie funderingsproblematiek
 • (gemeente) en herstelplan, verwerkt in MJB
 • Asbestbeleid en onderzoeksplan

Basis IT en datakwaliteit niet op orde
 Wanneer de basis van de IT-voorzieningen en data niet op orde is, kunnen de (proces)verbeteringen op het gebied van digitalisering, smart data en slimme sturing niet of in onvoldoende mate worden gerealiseerd.

• Keuze maken tussen inhuren van extra personeel ICT (beheer) of intern ontwikkelen n.a.v. de onderzoeksvraag
 • Splitsing afdeling ICT en afdeling DIT (Digitale Informatie & Transformatie)
 • Dataregister opzetten en data-eigenaarschap expliciet beleggen
 

Afhankelijkheid van leveranciers
 Zowel voor het realiseren van ambities op het gebied van IT, onderhoud, ontwikkeling en duurzaamheid is Woonstad Rotterdam voor een groot deel afhankelijk van leveranciers.

• Opzetten van strategische samenwerkingsverbanden met leveranciers, nieuwe vormen van samenwerking
 • Samenwerken met andere woningcorporaties
 

Ambitie duurzaamheid
 De nieuwe technieken en financieringsmodellen die nodig zijn om de doelen in 2050 te halen zijn nog in ontwikkeling. Te vroeg, te snel willen verduurzamen kan leiden tot meer “kinderziektes” en hogere kosten.

Inzetten van (bijna) ‘proven technology’

In de eerste helft van 2019 wordt het strategische risicoprofiel, inclusief risicobereidheid, geactualiseerd. Daarnaast wordt een specifieke risicoparagraaf voor de bestuursrapportages ontwikkeld.

Operationele (fraude)risico’s
 
Voor de verschillende processen is een risicoregister opgesteld. Doel van een dergelijk risicoregister is het duiden en vastleggen van belangrijke operationele risico’s voor een proces inclusief de bestaande interne beheersingsmaatregelen). De IAD toetst tijdens de audits of gedefinieerde beheersmaatregelen (‘opzet’) ook daadwerkelijk bestaan en effectief werken en of geplande (verbeter)acties adequaat worden opgepakt.

Met name vanuit de operationele risicoregisters worden de frauderisico’s afzonderlijk inzichtelijk gemaakt. Eind 2018 is de frauderisicoanalyse van Woonstad Rotterdam geactualiseerd en begin 2019 door het MT vastgesteld. De frauderisicoanalyse wordt onder meer gebruikt voor de jaarlijkse fraudediscussie binnen het MT Woonstad, bestuur en RvC. De frauderisicoanalyse wordt in ieder geval jaarlijks geëvalueerd en noodzakelijke maatregelen worden naar aanleiding hiervan zo snel mogelijk getroffen. Over 2018 heeft Woonstad Rotterdam geen frauderisico’s onderkend die niet of onvoldoende worden beheerst.

In het verlengde van noodzakelijke ‘harde beheersmaatregelen’ onderkent Woonstad Rotterdam ook nadrukkelijk het belang van ‘soft controls’, zoals voorbeeldgedrag en ‘tone at the top’. In 2018 heeft voor de tweede keer voor alle medewerkers, inclusief externe medewerkers, een dilemmatraining plaatsgevonden. Naast een online gedeelte, wordt de nadruk binnen het integriteitstraject voornamelijk gelegd op ‘het goede gesprek met elkaar’. Veelal blijkt in de praktijk dat er voor een integriteitsdilemma niet altijd één juiste reactie bestaat, maar dat vaak sprake is van een ‘grijs gebied’. Door het gesprek hierover met elkaar te (blijven) stimuleren, wordt het algemene integriteitsklimaat in positieve zin beïnvloed.