2018

Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening

Bedrijfsopbrengsten

12 Huuropbrengsten
 

2018

2017

ontvangen huur

  

woningen en woongebouwen

313.013

306.709

onroerende zaken niet zijnde woningen

14.338

14.181

 

327.351

320.890

huurderving wegens frictieleegstand

-3.363

-3.595

huurderving wegens projecten en MVE verkoopleegstand

-1.863

-1.693

mutatie voorziening huurdebiteuren

-1.845

-3.201

totaal

320.280

312.401

Ten opzichte van 2017 zijn de huuropbrengsten gestegen door onder meer de huurverhoging, huurharmonisatie,  opleveringen en lagere leegstand. Rekening houdend met de aftoppingsgrenzen zijn de huurverhogingspercentages conform de volgende tabel toegepast.

Huurverhoging 2018 sociale huurwoningen

inkomen

huurverhoging

 

minimuminkomen sociale huur

0,0%

 

overige sociale huur tot € 41.056

3,9%

 

> € 41.056

5,4%

 

onzelfstandige woningen

1,4%

 

De totale huurverhoging komt uit op 1,1%. Dit is lager dan de maximale huursomstijging ad. 3,9%.

De huurverhoging van de vrije sector woningen is gekoppeld aan de markthuur. Wanneer de huur lager is dan de markthuur, dan is de huurverhoging 3,9%. Is de huur gelijk aan de markthuur, dan is de huurverhoging gelijk aan inflatie 1,4%. Bij een huur hoger dan de markthuur, is er geen huurverhoging doorgevoerd.

De servicekosten worden met de huurders verrekend. De vergoedingen zijn als opbrengst leveringen en diensten opgenomen, verminderd met de afgerekende en af te rekenen bedragen.

13.1 Opbrengsten servicecontracten
 

2018

2017

overige goederen, leveringen en diensten

23.051

22.847

 

23.051

22.847

   

opbrengstenderving wegens leegstand

-186

-194

opbrengstenderving wegens oninbaarheid

-1.217

-710

 

-1.403

-904

   

totaal

21.648

21.943

13.2 Lasten servicecontracten
 

2018

2017

overige goederen, leveringen en diensten

23.624

24.020

14 lasten verhuur- en beheeractiviteiten
 

2018

2017

toegerekende personeelskosten

17.951

17.880

toegerekende overige organisatiekosten

4.727

5.442

toegerekende afschrijvingen

603

309

totaal

23.281

23.631

15 lasten onderhoudsactiviteiten
 

2018

2017

onderhoudslasten (niet cyclisch)

38.037

35.200

onderhoudslasten (cyclisch)

67.042

69.576

toegerekende personeelskosten

9.368

7.269

toegerekende overige organisatiekosten

5.102

4.051

toegerekende afschrijvingen

251

129

totaal

119.800

116.225

16 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
 

2018

2017

zakelijke lasten

20.135

19.482

toegerekende personeelskosten

0

0

toegerekende overige organisatiekosten

5.264

4.584

toegerekende afschrijvingen

0

0

verhuurdersheffing

19.817

9.407

totaal

45.216

33.473

De stijging ten opzichte van 2017 wordt voornamelijk veroorzaakt door de bijdrage saneringssteun en hogere lasten verhuurderheffing als gevolg van een lagere korting uit de Regeling Vermindering Verhuurderheffing(RVV).

17 Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
 

2018

2017

omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling:

  

opbrengst verkopen projecten

13.426

27.554

bij: resultaatneming op projecten

6.015

7.076

totaal omzet

19.441

34.630

   

totaal lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling

12.473

27.070

   

toegerekende kosten verkocht vastgoed in ontwikkeling

  

lonen en salarissen

74

69

overige organisatiekosten

260

300

financieringskosten

354

302

totaal toegerekende kosten

688

671

   

nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

6.280

6.889

18 Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille
 

2018

2017

opbrengst verkopen bestaand bezit

38.640

41.795

direct toerekenbare kosten

-2.585

-1.916

boekwaarde

-27.678

-32.246

toegerekende organisatiekosten

-1.512

-1.414

verkoopresultaat bestaand bezit

6.865

6.218

totaal

6.865

6.218

In het boekjaar zijn 233 eenheden verkocht (2017: 321), waarvan 22 eerste verkopen MVE-D (2017: 103), 88 teruggekochte MVE/MGE woningen zijn opnieuw verkocht (2017: 111), 123 eenheden zijn vrij verkocht (2017: 59) en 0 woningen zijn complexmatig verkocht (2017: 48).

19.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
 

2018

2017

vastgoed in ontwikkeling

45.922

64.897

Overige waardeveranderingen ontstaan door onrendabele investeringen die Woonstad Rotterdam vanuit haar maatschappelijke functie doet. Een ander onderdeel is het terug in verhuur nemen van teruggekochte woningen. De marktwaarde in verhuurde staat ligt doorgaans lager dan de leegwaarde. Het verlies wordt genomen in de overige waardeveranderingen.

19.2 niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
 

2018

2017

DAEB vastgoed in exploitatie

  

toename marktwaarde

1.061.539

670.666

afname marktwaarde

-21.247

-31.100

totaal DAEB vastgoed in exploitatie

1.040.292

639.566

   

niet-DAEB vastgoed in exploitatie

  

toename marktwaarde

254.646

218.274

afname marktwaarde

-24.494

-17.188

totaal niet-DAEB vastgoed in exploitatie

230.152

201.086

   

totaal

1.270.444

840.652

De toename ten opzichte van 2017 wordt voornamelijk veroorzaakt door de sterk gestegen leegwaarde en een grote vraag naar beleggingsvastgoed bij een beperkt aanbod van woningcomplexen. Daarnaast is een nieuwe -eenduidige- methodiek toegepast voor de modelmatige bepaling van de disconteringsvoet, deze is in 2018 met taxateurs en collega-corporaties ontwikkeld.

19.3 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Verkocht Onder Voorwaarden
 

2018

2017

toename marktwaarde

163.942

278.075

afname marktwaarde

-7.532

-4.329

waardeverandering terugkoopverplichtingen

-145.453

-249.563

totaal

10.957

24.183

19.4 Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop
 

2018

2017

waardeveranderingen vastgoed bestemd voor verkoop

-299

-285

totaal

-299

-285

20 Nettoresultaat overige activiteiten
 

2018

2017

beheerdiensten MVE VvE

3.617

4.253

totaal

3.617

4.253

21 Overige organisatiekosten
 

2018

2017

communicatiekosten

699

412

huisvestingskosten, inventaris en voertuigen

2

2

onderzoeks-, advies- en organisatiekosten

1.529

2.796

algemene kosten

1.054

1.402

personeelskosten

6.695

6.574

belasting suppleties

-1.963

-875

totaal

8.016

10.311

22 leefbaarheid
 

2018

2017

algemene bedrijfskosten

3.555

4.543

totaal

3.555

4.543

De leefbaarheidsuitgaven zijn ten opzichte van 2017 gedaald vanwege een verschuiving van fysieke projecten naar onderhoudsactiviteiten.

Financiële baten en lasten

23.1 Opbrengst van vorderingen die tot vaste activa behoren en van effecten
 

2018

2017

rente beleggingen lange termijn

0

2

23.2 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
 

2018

2017

rente op uitgezette middelen

63

94

rente tijdens de bouw

958

861

overige rentebaten

72

102

totaal

1.093

1.057

23.3 Rentelasten en soortgelijke kosten
 

2018

2017

rente langlopende schulden

50.931

54.156

overige rentelasten

579

240

totaal

51.510

54.396

De rente op langlopende schulden betreft de over het exploitatiejaar te verantwoorden rentelast met betrekking tot de leningenportefeuille.

24 Belastingen
 

2018

2017

acute vennootschapsbelasting

0

-45

latente vennootschapsbelasting

-12.428

39.722

totaal

-12.428

39.677

25 Resultaat deelnemingen
 

2018

2017

resultaat deelnemingen

0

0

Specificatie berekening vennootschapsbelasting 2018
 

2018

2017

groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

1.319.959

885.818

   

herberekening verkoopopbrengsten

-10.059

-13.733

herberekening toegerekende rente projecten

-388

-439

herberekening voorzieningen

-1.079

-92

herberekening resultaat projecten

-11.808

-15.938

herberekening niet-gerealiseerde waardeveranderingen

-1.280.117

-864.835

herberekening onderhoudslasten

-31.911

-35.681

herberekening afschrijving op activa

-11.537

-4.490

fiscale afschrijving disagio leningen O/G

-575

-755

   

commerciële afschrijvingen (im)materiële vaste activa

884

453

correctie waardeveranderingen materiële vaste activa

66.690

77.797

herberekening saneringsheffing

3.137

0

aftrekbeperking gemengde kosten

105

100

fiscale vrijval agio leningen O/G

683

761

fiscaal resultaat (winst)

43.984

28.966

verrekening met compensabele verliezen

-43.984

-28.966

belastbaar bedrag

0

0

acute vennootschapsbelasting

0

0

   

belastingdruk over fiscaal resultaat

0%

0%

belastingdruk over commercieel resultaat

0%

0%

   

mutatie actieve belastinglatentie uit hoofde van fiscaal waarderingsverschil over de periode 2019 t/m 2038 met betrekking tot langlopende leningen:

-54

7

mutatie actieve belastinglatentie uit hoofde van fiscaal waarderingsverschil over de periode 2019 t/m 2027 met betrekking tot de verwachte verkopen:

-5.379

4.533

mutatie actieve belastinglatentie uit hoofde van compensabele verliezen:

-4.342

35.182

mutatie actieve belastinglatentie uit hoofde van fiscaal waarderingsverschil over de periode 2019 t/m 2027 met betrekking tot verwachte sloop:

-2.653

0

latente vennootschapsbelasting

-12.428

39.722

totale latente vennootschapsbelasting

-12.428

39.722

Het effectieve belastingtarief bedraagt 0,9% (2017: 4,5%).

Afschrijvingen op materiële vaste activa 
 

2018

2017

activa ten dienste van exploitatie

884

685

roerende zaken in exploitatie

0

0

immateriële vaste activa acquisitie Stadswonen Rotterdam

0

-233

totaal

884

453

Lonen, salarissen, sociale lasten, pensioenlasten
 

2018

2017

lonen en salarissen

26.732

26.205

sociale lasten

4.463

4.024

pensioenlasten

4.193

4.113

totaal

35.388

34.342

Formatieplaatsen

werkzame medewerkers ultimo 2018 berekend op fulltime basis, uitgesplitst naar activiteit

 

2018

2017

wonen (verhuur en verkoop)

239

242

nieuwbouw

17

10

beheer

69

81

strategie en communicatie

19

18

financiën

47

46

overige

121

102

totaal

512

499

Gedurende het jaar 2018 had Woonstad gemiddeld 503,0 werknemers in dienst (2017: 499,0). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.

Honoraria onafhankelijke accountant (PwC)
 

2018

  
 

accountants

overig

totaal

controle van de jaarrekening

273

0

273

andere controlewerkzaamheden

0

0

0

fiscale advisering

0

0

0

andere niet-controlediensten

0

0

0

totaal

273

0

273

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Woonstad en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze honoraria hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2018, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht.

Voor het boekjaar 2018 heeft Woonstad een nieuwe accountant en worden de vergelijkende cijfers van 2017 niet getoond.