jaarverslag 2019

Voorwoord van het bestuur

Begin maart 2020, toen het opstellen van deze jaarstukken over 2019 bijna was afgerond, werd Nederland en daarmee ook Woonstad Rotterdam geconfronteerd met de coronacrisis. Op het moment dat we deze woorden schrijven is de crisis net in volle hevigheid losgebarsten en worden ernst en omvang steeds duidelijker.

Hoelang de crisis gaat duren is op dit moment niet bekend. Die onzekerheid over de toekomst werpt een schaduw over dit jaarverslag. We zijn natuurlijk trots op de resultaten die we vorig jaar hebben behaald, maar onze aandacht gaat nu vooral uit naar het heden en de nabije toekomst. Voorop staat de gezondheid van onze medewerkers, klanten en samenwerkingspartners. We volgen alle richtlijnen en werken met grote voorzichtigheid door waar dit mogelijk is. Ook brengen we de mogelijke gevolgen in kaart van de coronacrisis op onze processen, dienstverlening, klantcontacten en financiële bedrijfsvoering. En hoewel de toekomst ongewis is, houden we het vertrouwen dat Woonstad deze crisis goed zal doorkomen.

Terugblikkend op het verslagjaar 2019 zien we dat we weer mooie resultaten hebben bereikt waar we trots op zijn. Het was een jaar met veel ontwikkelingen. Zo nam de druk op de woningmarkt verder toe, in 2019 spraken we zelfs van een nieuwe woningnood. Het verzet tegen de verhuurderheffing groeide, net als de kritiek op de buitenproportionele financiële druk op corporaties. In Rotterdam discussieerden corporaties, politiek en gemeente verder over de Woonvisie.

De nieuwe woningnood

Waar de schaarste op de woningmarkt eerder nog een ´crisis´ werd genoemd, spraken we in 2019 van een regelrechte woningnood. Nederland kampt met een groot tekort aan woningen en dat zal de komende jaren aanhouden. Vooral in de grote steden groeien de wachtlijsten voor sociale huurwoningen, zijn er te weinig betaalbare middenhuurwoningen en blijven huizenprijzen stijgen. Woningbouw is een belangrijke politieke prioriteit geworden. Op Prinsjesdag presenteerde het kabinet een pakket maatregelen om de woningschaarste aan te pakken, waaronder lastenverlichting voor woningcorporaties. Want de corporaties staan voor een gigantische opgave.

#ikwileenhuis

Toch is die lastenverlichting, een korting op de verhuurderheffing van gemiddeld 100 miljoen per jaar, een druppel op de gloeiende plaat. Corporaties blijven enorme bedragen afdragen aan belastingen. Zo spekt de verhuurderheffing de staatskas jaarlijks met 1,7 miljard, een bedrag dat beter rechtstreeks kan worden gebruikt voor nieuwbouw, onderhoud, verduurzaming en betaalbaarheid van woningen. Om die stelling kracht bij te zetten begonnen woningcorporaties, samen met de Woonbond, in 2019 een actie onder de naam #ikwileenhuis. Met filmpjes en verhalen kreeg de woningnood een gezicht. Ook Woonstad Rotterdam ondersteunde de actie met twee filmpjes. Van elke euro huurinkomsten in 2019, ging 10% naar de belasting. Zo lieten we in een filmpje zien dat we met de ruim 30 miljoen die we aan verhuurderheffing betaalden, in Pendrecht 230 woningen extra hadden kunnen vernieuwen en verduurzamen.

De Rotterdamse woningmarkt

De groeiende druk op de woningmarkt was in 2019 ook in Rotterdam goed voelbaar en bleef de gemoederen beheersen. Vooral jongeren, starters en middeninkomens hebben het moeilijk. Tegelijk ging de discussie voort rondom de gemeentelijke Woonvisie 2030, waarbij corporaties en gemeente van inzicht verschilden over het benodigde aantal sociale huurwoningen in de stad. Volgens de corporaties zijn in 2030 duizenden betaalbare woningen meer nodig dan waarin de Woonvisie voorziet. Dat bleek uit woningmarktonderzoek dat is gedaan voor het Regioakkoord, dat gemeenten en corporaties uit de regio in januari sloten en waarin onder meer is afgesproken dat de sociale woningvoorraad beter wordt verspreid over de regio.

Samen met de andere Rotterdamse corporaties hebben we onze zorgen kenbaar gemaakt in de raadscommissie, over de Woonvisie in het algemeen en over de omvang van de sociale voorraad en betaalbare woningen voor middeninkomens in het bijzonder. Om het woningaanbod in Rotterdam te verbeteren tekenden we met de gemeente en de andere corporaties eind oktober de bestuurlijke samenwerkingsovereenkomst Wijken in Balans 2019-2030, met daarin afspraken over een zo evenwichtig mogelijke verdeling tussen sociale woningen en het midden- en hogere segment. Toch blijven de corporaties in discussie met de gemeente over de afbouw van de sociale voorraad in de Woonvisie.

Meer woningen naar urgenten

In 2019 nam de druk op de woningmarkt verder toe door de groei van het aantal woningzoekenden dat met voorrang in Rotterdam gehuisvest moet worden. Meer dan de helft van alle verhuringen ging naar urgenten uit herstructureringsgebieden en naar bijzondere doelgroepen, vooral mensen die uitstromen uit zorginstellingen. Slechts 44% van de sociale basisverhuringen (beschikbaar voor huurtoeslaggerechtigden, huur tot 651 euro) ging naar reguliere woningzoekenden. Daarbij kwamen er minder huurwoningen vrij, doordat onze huurders weinig verhuizen als gevolg van de druk op de Rotterdamse woningmarkt.

Rotterdam studentenstad

Rotterdam is de tweede studentenstad van Nederland geworden. In de afgelopen drie jaar verdrievoudigde het aantal studenten dat op zoek is naar een kamer. Bij ons bedrijfsonderdeel Stadswonen Rotterdam leidde de sterk toegenomen vraag tot langere wachttijden. De gemiddelde wachttijd nam toe van 18 maanden in 2018 naar 23 maanden in 2019. Met maatregelen om de doorstroom te bevorderen en uitbreiding van het aanbod proberen we de groeiende vraag het hoofd te bieden.

Leefbaarheid en inclusieve stad

Al jaren bouwen wij aan gemengde wijken waar mensen zich thuis voelen. In veel wijken is de leefbaarheid prima, maar sommige buurten of complexen hebben extra aandacht nodig. Met ons programma Meedoen & Invloed dragen wij bij aan leefbare wijken en een inclusieve stad. Leefbaarheid in de wijken is een lokaal probleem waar een lokale oplossing voor moet worden gezocht. In het sociale domein is samenwerking noodzakelijk, met gemeente, bewoners en wijkpartners.

In bepaalde wijken neemt de concentratie toe van kwetsbare bewoners, zoals mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking, of ouderen die langer thuis wonen en zorg nodig hebben. Cliënten kunnen korter in een instelling voor geestelijke gezondheidszorg of verpleegzorg blijven wonen; eerder en langer zelfstandig thuis wonen is het devies. En door passend toewijzen worden wijken eenzijdiger van samenstelling. Daardoor kan de leefbaarheid onder druk komen te staan en een tweedeling groeien. Daarom bouwen wij actief aan gemengde wijken.

Betaalbaarheid

Wij streven naar woonlasten die onze bewoners kunnen betalen. Elk jaar ontzien wij bij de jaarlijkse huurverhoging die groepen Rotterdammers, die een beperking van de lasten het hardste kunnen gebruiken. Zij krijgen geen of een sterk gematigde huurverhoging. Met 1,6% was de gemiddelde huurverhoging in 2019 weer fors lager dan de wettelijk toegestane maxima (4,1% en 5,6%).

Minder huisuitzettingen

Ook zijn wij dit jaar actief gaan inzetten op het voorkomen van huisuitzettingen vanwege huurschuld. Een huisuitzetting kost de samenleving veel geld en levert niemand iets op. Door dreigende betalingsachterstanden in een vroeg stadium te signaleren en bijtijds schuldhulp in te schakelen, proberen we het ontstaan van ernstige schulden zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken, waardoor huisuitzettingen niet mee nodig zijn. Dit nieuwe beleid wordt zichtbaar in de cijfers: de afgelopen drie jaar nam het aantal huisuitzettingen wegens huurschuld af met maar liefst 70%.

Ook voor middeninkomens

Wij zijn er voor die Rotterdammers, die aangewezen zijn op een sociale huurwoning. Maar ook mensen met lagere middeninkomens komen steeds meer in de knel op de woningmarkt. Zij verdienen te veel voor een sociale huurwoning maar vaak net te weinig voor een hypotheek. Middeninkomens zijn dus aangewezen op de vrije sector, waar de huurprijzen door de overspannen woningmarkt ook explosief zijn gestegen. Daarom maken wij de helft onze vrijesector huurwoningen betaalbaar voor mensen met een middeninkomen, door bij een nieuwe verhuring niet meer huur te vragen dan 899 euro per maand.

Vernieuwing van de voorraad en onderhoud

Landelijk had de bouwproductie last van oplopende bouwkosten en tekort aan deskundig personeel. Daardoor werd het onderhoud duurder en het onrendabele resultaat hoger. Na de bouwvak kwamen daar de stikstofcrisis en de PFAS crisis bij.

Wij leveren onze bijdrage aan Rotterdam als aantrekkelijke woonstad door jaarlijks gemiddeld 1,5% van onze woningvoorraad te vernieuwen en te verduurzamen. In 2019 hadden we 1.045 bouwstarts en 661 opleveringen, zowel sloop/nieuwbouw, renovatie en transformatie. Renoveren in bewoonde staat is daarbij een uitdaging voor bewoners, onze aannemers en onszelf. We verbeteren dit proces voortdurend door goed te luisteren naar de wensen en behoeften van onze bewoners en met grondige evaluaties.

Duurzaamheid

Gasloos wonen staat hoog op de agenda in Rotterdam. Verduurzaming van onze woningen is een integraal onderdeel geworden van onze onderhouds-, renovatie en investeringsprojecten. Het is een kostbare opgave, die drukt op onze overige investeringsmogelijkheden. Vooralsnog liggen we goed op stoom in de energietransitie: zo´n 17% van onze woningvoorraad is gasloos. Voor zittende huurders leidt verduurzaming niet tot huurverhoging, maar is het een mogelijkheid om de energierekening naar beneden te brengen. Met de gemeente bereiden we gebiedsaanpakken voor, waarin hele gebieden in één keer van het gas worden afgehaald. In 2019 zijn we begonnen in Pendrecht, waar we aan de slag gaan met in totaal 600 woningen. Met de Woonstad Rotterdam Energie Challenge daagden we de markt uit om met een innovatieve oplossing te komen voor het in bewoonde staat verduurzamen van sociale huurwoningen die (nog) niet op het warmtenet kunnen worden aangesloten. Zo willen we innovatie en kennisdeling stimuleren en betrekken we bewoners bij de energietransitie: samen met bewoners kozen we de marktpartijen met de meest veelbelovende oplossingen. In het verlengde van duurzaamheid zijn we in 2019 verder gegaan met het uitvoeren van klimaatadaptieve maatregelen en experimenten met circulariteit.

Samenwerkingspartners

Om onze ambities te kunnen waarmaken is samenwerking noodzakelijk. In de wijken werken we nauw samen met partners op het gebied van zorg en welzijn, bewonersorganisaties en andere partijen. Ook de gemeente is een belangrijke samenwerkingspartner. We hebben elkaar nodig en zijn afhankelijk van elkaar, wat zichtbaar wordt in de jaarlijkse prestatieafspraken over onze gezamenlijke inspanningen voor de stad. De Klantenraad en de Stichting Huurdersbelangen Stadswonen hebben de prestatieafspraken dit jaar niet ondertekend, omdat ze het oneens zijn met de onderliggende Woonvisie.

Organisatie

Woonstad Rotterdam werkt zo effectief en efficiënt mogelijk. Onze bedrijfsvoering is gezond, de bedrijfslasten zijn laag en we hebben een klantvriendelijke dienstverlening. Ons financieel beleid is gericht op een solide financiële positie op de korte en de lange termijn. Met die basis kunnen we echt het verschil maken in de stad en in de wijken.

Digitalisering kan bijdragen aan het vergroten van dat maatschappelijk rendement. Gebruik van data, digitalisering van processen en stuurinformatie. Ook professionalisering van opdrachtgeverschap, bij aanbesteden, inkoop en contract- en leveranciersmanagement draagt bij aan efficiëntere bedrijfsvoering en betere resultaten.

We zijn trots op onze maatschappelijke rol en op de resultaten die we het afgelopen jaar hebben behaald. Wel blijven we aandacht vragen voor de noodzakelijke randvoorwaarden: een goed functionerende woningmarkt, landelijk en lokaal en een realistische belastingdruk (verhuurderheffing, ATAD, VPB) die in proportie is met onze maatschappelijke opgave.

In 2019 vond een bestuurswisseling plaats. Richard Feenstra nam per 1 september afscheid als lid van de Raad van Bestuur, waar hij sinds januari 2012 deel van uit maakte. Wij danken hem voor zijn bijdrage aan het neerzetten van Woonstad als goed functionerende organisatie die echt iets betekent voor de stad. Per 1 december 2019 is Mohamed el Achkar het nieuwe lid van de Raad van Bestuur.

Dankwoord

Zoals we eerder schreven, verschijnt dit jaarverslag in bijzondere omstandigheden. Met trots zien wij hoe de medewerkers van Woonstad Rotterdam zich tijdens de coronacrisis staande houden. Ze passen zich flexibel aan de nieuwe omstandigheden aan. Die veerkracht geeft ons het vertrouwen dat we deze moeilijke periode met elkaar goed zullen doorkomen.

We zijn een ambitieuze werkgever met bevlogen medewerkers. Al die medewerkers zetten zich elke dag weer gedreven en met toewijding in voor de stad en haar bewoners. Ook in 2019 heeft hun inzet weer mooie resultaten opgeleverd. We zijn trots op die resultaten en bedanken alle medewerkers graag voor hun grote inzet en enthousiasme. Ook danken we de Ondernemingsraad en de Raad van Commissarissen, voor hun kritische blik en als betrokken klankbord. Veel dank ook voor huurdersorganisaties en alle overige samenwerkingspartners voor hun inzet en samenwerking.

Maria Molenaar, voorzitter Raad van Bestuur

Mohamed el Achkar, lid Raad van Bestuur