jaarverslag 2019

Onze doelgroepen

De komende jaren investeren we in extra woningen en in vernieuwing van onze woningen. We streven naar een woningaanbod dat beantwoordt aan de vraag van al onze klanten, nu en in de toekomst. Rotterdam heeft te weinig betaalbare woningen voor kwetsbare groepen en voor Rotterdammers met lage en lagere middeninkomens. Vooral jongeren, ouderen, Rotterdammers die zorg nodig hebben en woningzoekenden met een lager middeninkomen vragen onze extra inzet. Met data-analyse kunnen we beter voorspellen welke woningen daarvoor nodig zijn. 

Vraag en aanbod

In 2019 gebruikten we steeds vaker data om vraag en aanbod van onze woningen nog beter op elkaar aan te sluiten. Door het ontsluiten van data zijn we in staat beter te voorspellen welke woningen voor welke klantgroepen nodig zijn, zowel in aantallen als in kwaliteit. Ook willen we de doorstroming naar een passende woning bevorderen. We krijgen nu meer inzicht in de daarvoor beschikbare woningen. Dankzij de voorspellingen kunnen we gerichter investeren in betaalbare en passende woningen voor al onze doelgroepen.

Ouderen langer thuis

De vergrijzing en de trend dat ouderen langer thuis wonen, vraagt structureel extra inzet van ons. Vooral in oudere wijken zijn er onvoldoende toegankelijke woningen. Waar mogelijk vergroten we ons aanbod. We kijken welke woningen geschikt zijn of toegankelijk te maken zijn wanneer de huidige huurder vertrekt. Onze woonwensconsulenten, verhuurmakelaars speciaal voor senioren, benaderen proactief ouderen om ze te verleiden te verhuizen van een grote woning naar een kleinere, toegankelijke woning. De vrijkomende woningen verhuren we met voorrang aan gezinnen met een laag inkomen.

Comfortwoning voor ouderen

In Overschie openden wij een Comfortwoning, met daarin allerlei technische toepassingen om ouderen zo lang mogelijk thuis te laten wonen. Veel van onze huurders zijn ouder. Wij vinden het belangrijk dat ze in een toegankelijke, veilige en comfortabele woning oud kunnen worden. In de Comfortwoning kunnen ouderen zelf kijken wat er mogelijk is om het leven thuis gemakkelijker en comfortabeler te maken. De Comfortwoning is een initiatief van wmo radar, de gemeente en Woonstad Rotterdam.

Zorgcliënten eerder thuis

De aanpak van en zorg voor mensen met verward gedrag, cliënten in de GGZ en daklozen kreeg dit jaar veel maatschappelijke aandacht. Ook wij zien steeds meer woningzoekenden met sociaal-psychische problemen. 1 op de 5 in 2019 verhuurde woningen ging naar een woningzoekende met een urgentie, bijvoorbeeld na ontslag uit een zorginstelling. Dat legt een grote druk op de reguliere verhuur van onze woningen.

Deze groeiende groep kwetsbare Rotterdammers vraagt meer aandacht bij het vinden van een woning. Ook hebben zij een extra steuntje in de rug nodig bij het wonen. De vraag naar begeleid wonen is de afgelopen jaren fors gegroeid. Hoewel we primair verantwoordelijk zijn voor de huisvesting van deze bijzondere doelgroepen, gaat onze betrokkenheid en inzet verder. Zo werken we intensief samen met de gemeente Rotterdam en zorgorganisaties om woonzorgconcepten te ontwikkelen.

Begeleid wonen in Laan van Oud-Kralingen

In een voormalig schoolgebouw aan de Laan van Oud-Kralingen realiseren we een kleinschalige woonvoorziening voor kwetsbare Rotterdammers. Dat doen we samen met de gemeente Rotterdam en de Stichting Humanitas. De bewoners leiden straks een eigen leven, de zorginstelling zorgt dag en nacht voor professionele begeleiding. Bij een woonvoorziening voor bijzondere doelgroepen wordt altijd een beheercommissie in het leven geroepen. De commissie let op een goed samenleven van de bewoners en omwonenden. Naast de zorgpartij zitten ook de wijkagent, Woonstad Rotterdam en omwonenden in de commissie. De verbouwing van het voormalige schoolgebouw startte in de tweede helft van 2019.

Op weg naar zelfstandig wonen

In een van de historische Filtergebouwen in de Kralingse Esch bieden we woonruimte aan mensen die nog even begeleiding nodig hebben op weg naar zelfstandig wonen. We werken daarvoor samen met de gemeente Rotterdam en het Centrum voor Dienstverlening, dat daar een servicepunt krijgt. Het servicepunt krijgt ook een inloopfunctie voor de wijk en andere bewoners van het complex. Dit draagt bij aan het weer prettig wonen in de Filtergebouwen.

Focus op studenten

De populariteit van Rotterdam als studentenstad is explosief gestegen en er is een groot tekort aan studentenkamers. In de afgelopen drie jaar verdrievoudigde het aantal woningzoekende studenten. In 2019 stonden 8.300 studenten als woningzoekende ingeschreven bij ons bedrijfsonderdeel Stadswonen Rotterdam, terwijl er in dat jaar slechts 1.800 verhuringen waren.

In 2019 hebben we intensief met onze studentbeheerders, wooncommissies en de huurdersvertegenwoordiging gesproken hoe in te spelen op de sterk oplopende vraag naar studentenhuisvesting. Dit leidde tot het vaststellen van een nieuwe jongerenstrategie. Stadswonen richt zich nog specifieker op huisvesting van Rotterdamse studenten. Voor jongeren die niet studeren, maken we ruimte in het woningaanbod van Woonstad Rotterdam, passend bij deze doelgroep. Ook breiden wij de voorraad uit. Zo leverden we in 2019 studio’s op aan de Schutterstraat en onzelfstandige kamers aan de Oude Binnenweg. In de Mauritsstraat/Jacobusstraat startte een transformatie naar 64 eenheden. De komende tien jaar willen we 900 nieuwe kamers, studio’s en appartementen realiseren voor studenten en recent afgestudeerden.

Ruimte voor studerenden

Om de toenemende vraag het hoofd te kunnen bieden, hebben we in 2019 maatregelen ingevoerd die instroom en doorstroom moeten bevorderen. Om ons nog specifieker op studerenden te richten, krijgen voortaan alle huurders van studentenwoningen een campuscontract. Dit contract kan worden opgezegd als de huurder niet meer studeert. Voorheen kreeg ongeveer de helft van onze huurders een dergelijk contract. Door de druk op de woningmarkt is het handhaven van campuscontracten noodzakelijk om ook nieuwe studenten passende woonruimte te kunnen bieden.

De twee labels voor studentenwoningen zijn teruggebracht tot één label: student. Deze zijn bestemd voor woningzoekenden die voltijds studeren aan een Rotterdamse mbo-, hbo- of wo-instelling. De leeftijdsgrens voor studenten en afgestudeerden is aangepast naar 27 jaar. Dit was respectievelijk 30 en 35 jaar.

Om de doorstroom te bevorderen verhuren we zelfstandige woningen voor afgestudeerden alleen aan huurders die een studentenwoning van Stadswonen achterlaten. Huurders die intern doorstromen kunnen gebruik maken van een verkorte opzegtermijn van 14 dagen. Alle huurders van Stadswonen kunnen reageren op de woningen voor doorstromers met de eerste huurdatum als inschrijfdatum. Woningen voor afgestudeerden verhuren we met een tijdelijk contract voor vijf jaar.

Van studentenkamer naar appartement

In juli namen we het voormalige douanekantoor aan de Westzeedijk over van vastgoedontwikkelaar Accresco. Het gebouw telt 141 studio’s en appartementen voor doorstromers. Naast woningen heeft het gebouw een fitnessruimte en een kleinschalige horecavoorziening. De woningen zijn voor afgestudeerden die doorstromen vanuit een studentenkamer van Stadswonen. Het voormalige kantoor grenst direct aan twee andere wooncomplexen van Stadswonen: Puntegale en Parkhaven. De drie woongebouwen vormen een ensemble van 750 woningen voor studenten en recent afgestudeerden rond een gezamenlijk binnengebied. De wooncomplexen zijn onderdeel van de Kennis Community Coolhaveneiland: het kennisgebied rond Erasmus MC, Hogeschool Rotterdam en de culturele opleidingen rond de Pieter de Hoochweg.

Betaalbaar wonen voor middeninkomens

Jaarlijks wijzen wij vrije sectorhuurwoningen aan voor woningzoekenden met een laag middeninkomen (€38.000 -€49.000). Als de woningen vrijkomen, verlagen we de huur tot €900. Middeninkomens komen meer en meer in de knel op de woningmarkt. De huurprijzen in de vrije sector stegen opnieuw fors en voor een sociale huurwoning, bedoeld voor de laagste inkomens, komen zij niet in aanmerking. Op wijkniveau streven we, samen met de gemeente en andere partijen, naar een meer evenwichtige verdeling van woningen in de sociale sector, het midden- en het hogere segment.

Sterk gematigde huurverhoging (minimaregeling)

Elk jaar passen wij op 1 juli de huren aan. De regering besluit jaarlijks met welk percentage de huren maximaal mogen stijgen. Woonstad Rotterdam bepaalt binnen deze grenzen welke huren we verhogen en welke huren we gelijk houden. In 2019 kreeg 16% van alle sociale huurders geen huurverhoging en steeg de huur bij 63% met maximaal 1,6%. Als gevolg van deze maatregel was de gemiddelde huurverhoging voor onze sociale huurwoningen met 1,6% fors lager dan de wettelijk toegestane maxima.

In 2019 golden de volgende wettelijke huurverhogingspercentages:

  • maximaal 4,1% voor huishoudens in een sociale huurwoning (huur tot 720 euro) met een inkomen tot 42.436 euro

  • maximaal 5,6%: voor huishoudens in een sociale huurwoning (huur tot 720 euro) met een inkomen boven 42.436 euro

  • maximaal 4,1%: voor vrijesector huurwoningen (huur vanaf 720 euro)

Wij vinden het belangrijk dat onze woningen betaalbaar blijven. Daarom hebben we in 2019 de huur niet verhoogd voor huishoudens met een laag inkomen (minima) die een huur betalen tussen 651 en 720 euro, de zogenoemde minimaregeling. Ook woningen met een slecht energielabel (E, F of G) en een huur hoger dan 424 euro kregen geen verhoging, evenals woningen met onderhoudsgebreken die zijn vastgesteld door de Huurcommissie. Huurders van een onzelfstandige woning kregen een huurverhoging van 1,4%. 

Bezwaarbeleid inkomensafhankelijke huurverhoging

Ook in 2019 was ons bezwaarbeleid rondom de inkomensafhankelijke huurverhoging ruimhartiger dan de wet voorschrijft. Volgens de wet moeten we bij de inkomensafhankelijke huurverhoging rekening houden met het inkomen van twee jaar terug. In bepaalde gevallen rekenden wij ook het inkomen uit het betreffende jaar zelf mee. Zo konden we bezwaren honoreren van huurders die in 2019 een forse inkomensdaling meemaakten.

Daarnaast hebben we wat kunnen doen voor huurders in een woning boven de liberalisatiegrens van 720 euro, die hun inkomen fors zagen verminderen. Waar mogelijk hebben we de huur teruggebracht, zodat zij aanspraak kunnen maken op huurtoeslag.

Er waren in 2019 510 bezwaren tegen de huurverhoging: 1,2% van het totaal aantal huishoudens dat een huurverhoging kreeg.

In 2019 ging het in 23% van de gevallen om bezwaren tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging, in 2018 was dat 26%. Dat komt vooral doordat de regeling zodanig vereenvoudigd is, dat huurders eerder en beter inzien of bezwaar maken zin heeft. In 2019 gingen 117 ongegrond verklaarde bezwaren door naar de Huurcommissie (2018: 73). Deze toename kwam doordat de minimaregeling in 2019 voor een kleinere groep van toepassing was dan in 2018.

Minder huisuitzettingen

Sinds dit jaar zetten wij actief in op het voorkomen van huisuitzettingen vanwege een huurschuld. Een woningontruiming heeft ingrijpende gevolgen. De huurder dreigt dakloos te worden en de kosten voor de samenleving staan niet in verhouding tot de huurschuld. Wij kiezen voor een andere aanpak, door in een vroeg stadium kwetsbare bewoners op te zoeken om betalingsachterstanden te voorkomen of te beperken. Als dat nodig is, schakelen we budgetcoaches en andere hulpverlenende instanties in. De Rotterdamse corporaties en de gemeente onderzoeken de wenselijkheid om bij kwetsbare huurders het huurbedrag van hun bijstandsuitkering af te trekken. Zo voorkomen we verdere schulden. Met ons nieuwe incassobeleid hebben we in 2019 het aantal ontruimingen wegens huurschuld teruggebracht naar 37, tegen 113 in 2018. Binnen enkele jaren willen we geen huisuitzettingen meer vanwege huurschuld.

betalingsachterstand bedrag * € 1,0 mln.

2019

2018

zittende huurders

5,6

5,6

vertrokken huurders

0,5

0,5

totaal

6,1

6,1

ontruimingen huurschuld naar eenheid

2019

2018

woningen

32

113

Stadswonen Rotterdam

5

14

totaal

37

127

Verhuurde sociale woningen

In 2019 verhuurden Woonstad Rotterdam en Stadswonen Rotterdam in totaal 3.611 sociale huurwoningen. Dit is ruim 9% minder dan in 2018. Door de situatie op de woningmarkt vinden er minder verhuizingen plaats.

verhuringen sociale huurwoningen

< € 424

€ 424 - € 607

€ 607 - € 720

totaal

1-persoonshuishouden:

    

< inkomensgrens Wet Huurtoeslag

1.589

491

293

2.373

> inkomensgrens Wet Huurtoeslag

20

15

297

332

2-persoonshuishouden:

    

< inkomensgrens Wet Huurtoeslag

34

62

143

239

> inkomensgrens Wet Huurtoeslag

0

2

75

77

3- en meerpersoonshuishouden:

    

< inkomensgrens Wet Huurtoeslag

3

12

200

215

> inkomensgrens Wet Huurtoeslag

0

1

84

85

bijzondere doelgroep

    

Statushouder

5

20

49

74

Zorg

23

65

128

216

totaal

1.674

668

1.269

3.611

Bijzondere doelgroepen

In 2019 verhuurden we 290 woningen aan bijzondere doelgroepen, 34% meer dan in 2018. 74 statushouders kregen van ons woonruimte toegewezen. We maken daarover afspraken met de gemeente en andere woningcorporaties. In totaal hebben we 216 woningen aan zorgcliënten verhuurd. De vraag naar woningen voor deze groep stijgt al enkele jaren.

Vrije sector verhuur

In 2019 verhuurden we 523 woningen in de vrije sector, bijna 45% meer dan in 2018. De stijging was vooral het gevolg van de oplevering van nieuwbouwprojecten.

verhuringen vrije sector huur

2019

2018

woningen

523

412

parkeerplaatsen

156

58

totaal

679

470

Bedrijfsruimten verhuur

Lokale, kleinschalige bedrijvigheid is een belangrijke pijler onder de Rotterdamse economie. Daarom zetten we onze bedrijfshuisvesting meer maatschappelijk in. Waar dat opportuun is, verhuren we kantoor-, winkel- en opslagpanden tegen bepaalde voorwaarden met een maatschappelijke korting. Zo dragen we met onze bedrijfsruimten bij aan wijkeconomie en klein ondernemerschap. Winkelstraten met dagelijkse voorzieningen en sterke ondernemers dragen bij aan prettige buurten en wijken. De verhuur van bedrijfsruimten nam licht af in 2018.

verhuringen bedrijfshuisvesting

2019

2018

horeca

7

11

kantoorruimte

98

109

opslagruimte

37

22

winkelruimte

46

63

zendmast

1

1

maatschappelijk vastgoed

0

3

totaal

189

209

Mutatiegraad Woonstad Rotterdam

De doorstroming in de verhuureenheden van Woonstad Rotterdam was lager: de mutatiegraad in de sociale voorraad daalde van 5,25% in 2018 naar 4,93% in 2019. Door het passend toewijzen is het aanbod voor de primaire en secundaire doelgroep kleiner. Een andere oorzaak ligt in de stijgende prijzen voor vrije sector huur en voor koop. Voor veel van onze sociale huurders is de stap naar een vrije sector huurwoning of een koophuis te groot. In de tabel is de mutatiegraad berekend op basis van opzeggingen.

mutatiegraad, leegstand naar type

mutatiegraad

leegstand

Sociale huurwoningen

5,62%

0,84%

Bedrijfshuisvesting

14,16%

3,25%

Vrije sectuur huur

8,92%

1,18%

Studenthuisvesting

27,19%

0,88%

Wachttijden Stadswonen Rotterdam

De druk op de woningmarkt voor studenten en jongeren nam opnieuw toe in 2019. Dat blijkt ook uit de gemiddelde wachttijd bij Stadswonen Rotterdam, die steeg van 18 maanden in 2018 naar 23 maanden in 2019.

Gemiddelde wachttijden 2019:

  • studentenkamer 14 maanden (2018: 10 maanden)

  • studio’s 43 maanden (2018: 29 maanden)

  • afgestudeerden 61 maanden (2018: 47 maanden)

  • totaal: 23 maanden (2018: 18 maanden)

Bedrijfsontruimingen

In 2019 nam het aantal bedrijfsontruimingen beperkt af. Consumenten kopen meer online, waardoor steeds meer winkels sluiten. We spelen hierop in met een grondige selectie van nieuwe huurders: goede ondernemers die een straat kunnen versterken. In 2019 hebben we ook weer bedrijfsruimten getransformeerd tot woningen.

Koop en verkoop

De vraag naar nieuwbouw en bestaande woningen blijft toenemen. Toch verkochten we, net als in voorgaande jaren, minder woningen uit de bestaande voorraad. Doordat er minder werd verhuisd was er minder aanbod. Daarbij is het bewust beleid: wij willen namelijk zoveel mogelijk homogene complexen om deze in hun geheel te kunnen verduurzamen. Dat is nodig gezien onze enorme opgave rondom verduurzaming. Vanwege datzelfde beleid kochten we ook weer woningen terug: 240 teruggekochte woningen gingen vrijwel allemaal terug in de sociale verhuur.

aantal verkopen

2019

2018

bestaande bouw:

  

- MVE wederverkopen

88

88

- vrije verkopen

108

145

- complexgewijze verkopen

0

0

- MVE 1e verkopen

0

0

nieuwbouw

0

19

totaal

196

252