jaarverslag 2019

Ons vastgoed

Omdat de woonvraag in Rotterdam veranderlijk is in de tijd, hebben we een flexibele woningvoorraad nodig, die aansluit op de actuele vraag van onze doelgroepen. Met sloop/nieuwbouw, renovatie en transformatie passen we onze voorraad voortdurend aan tot de juiste samenstelling. Ook een goede kwaliteit van onze woningen is essentieel. Al jaren verbeteren we de technische en energetische kwaliteit van onze voorraad. Ook in 2019 voerden we weer een intensief onderhoudsprogramma uit en vernieuwden we 1,2% van de woningvoorraad.

vastgoedportefeuille

 

totaal

DAEB

niet-DAEB

zelfstandige huurwoningen

soc/soc+

45.064

40.036

5.028

 

geliberaliseerd

1.648

0

1.648

zelfstandige huurwoningen totaal

 

46.712

40.036

6.676

onzelfstandige huurwoningen

 

4.275

4.275

0

bedrijfsruimten, winkels

 

1.645

18

1.627

parkeerplaatsen

 

2.629

0

2.629

verhuureenheden totaal

 

55.261

44.329

10.932

Vernieuwing van de voorraad

Met het vernieuwen van onze woningvoorraad leveren we een stevige bijdrage aan de doorontwikkeling van Rotterdam als aantrekkelijke woonstad. In 2019 is de productie verder opgeschroefd: hadden we in 2018 nog 892 bouwstarts, in 2019 waren dat er 1.045. Ook werden er 661 vernieuwde woningen opgeleverd, tegen 720 in 2018. Behalve met nieuwbouw van sociale en marktwoningen (vrije sector huur en koop) vernieuwen we onze woningen ook met grootscheepse renovatie en transformatie.

opleveringen

aantal

huur/koop

categorie

type

Bajonetstraat blok 4

32

huur

niet-DAEB

transformatie

Bloklandstraat fase 2

16

huur

niet-DAEB

nieuwbouw

Carnisselaan 22-24

3

huur

DAEB

transformatie

Drents Plantsoen

26

huur

DAEB

nieuwbouw

Era flat F4 Albert Schweitzerplaats

175

huur

DAEB

renovatie

funderingsherstel cluster 2A Kralingen won.-daeb

14

huur

DAEB

renovatie

funderingsherstel cluster 2A Kralingen niet daeb

11

huur

niet-DAEB

renovatie

funderingsherstel Cluster 4 Kralingen daeb

25

huur

DAEB

renovatie

funderingsherstel Cluster 4 Kralingen niet daeb

9

huur

niet-DAEB

renovatie

Haeftenstraat Van 16-24

11

huur

DAEB

nieuwbouw

Kleinrijk fase 2 Fase IV/V

40

koop

niet-DAEB

nieuwbouw

Kleinrijk Fase 2 huur

24

huur

niet-DAEB

nieuwbouw

Oude Binnenweg 95 - daeb

9

huur

DAEB

transformatie

Oude Binnenweg 95 - niet daeb

2

huur

niet-DAEB

transformatie

Schutterskwartier 2A1

28

huur

DAEB

transformatie

Staringbuurt fase 4

80

huur

niet-DAEB

nieuwbouw

Sterflats F4-Favre

156

huur

DAEB

renovatie

totaal opgeleverd

661

   

bouwstarts

aantal

huur/koop

categorie

type

Bellevoy III - daeb

26

huur

DAEB

renovatie

Bellevoy III - niet daeb

2

huur

niet-DAEB

renovatie

Carnisselaan 22-24

3

huur

DAEB

transformatie

Duurzaamheid HVAT Spiekmanstraat

17

huur

DAEB

renovatie

Era flat F4 Albert Schweitzerplaats

175

huur

DAEB

renovatie

Malieklos, Nwb

84

huur

DAEB

nieuwbouw

Mauritsstraat 175-245, Jacobus 182-216

78

huur

DAEB

transformatie

NAC-panden Wolphaertstraat

52

huur

DAEB

transformatie

Oude Binnenweg 95 - daeb

9

huur

DAEB

transformatie

Oude Binnenweg 95 - niet daeb

2

huur

niet-DAEB

transformatie

Papendrecht-Halsteren (pen5)

48

huur

DAEB

renovatie

Persoonshaven

26

huur

DAEB

nieuwbouw

Prinsessenflats F1 Palladio

167

huur

DAEB

renovatie

Pyramide

109

huur

DAEB

renovatie

School- en sportgebouw de Sleutel

1

huur

DAEB

nieuwbouw

School- en sportgebouw de sleutel (verr.btw)

1

huur

DAEB

nieuwbouw

Schutterskwartier 2C

17

huur

DAEB

nieuwbouw

Schutterskwartier 3

72

huur

DAEB

transformatie

Sterflats F4-Favre

156

huur

DAEB

renovatie

totaal start bouw

1.045

   

Kwaliteit van de voorraad

De basiskwaliteit van onze woningen brengen we op orde door het wegnemen van bouwkundige achterstanden, zoals funderingsproblemen, asbest, schimmel en zwam. We vervangen versleten binnenpakketten en onveilige installaties en maken onze woningen gasloos, gasloos gereed en goed geïsoleerd.

Meten is weten

Sinds oktober 2019 werken we met ons Vastgoed Informatie Programma (VIP), een database waarin we de komende drie jaar alle gegevens, data en informatie over ons vastgoed samenbrengen. Dit leidt tot een substantiële verbetering van de kennis van ons vastgoed. Met het VIP kunnen we de risico´s van de portefeuille nog beter in beeld brengen en vertalen naar een betere meerjarige investerings- en onderhoudsstrategie.

Bovendien kan iedereen, van verhuurmedewerker tot aannemer, beschikken over dezelfde actuele en betrouwbare vastgoedinformatie. Het VIP kent zeven thema´s: asbest, zwam, installaties, binnenpakketten, EPA (Energie Prestatie Advies), toegankelijkheid en funderingen. Later worden thema´s als daken en gevels ingevuld, waarbij gebruik gemaakt gaat worden van driedimensionale BIM-visualisaties (Bouw Informatie Modellen). Zo hebben we een digitale 3D-kopie van ons vastgoed, waarmee de onderhoudsmonteur bijvoorbeeld vooraf een virtueel kijkje in het pand kan nemen en dan exact weet waar alles staat, inclusief alle onderhoudsgegevens en specificaties. Alle data en beelden komen samen in de database.

Onderhoud

In 2019 hebben we ook de productie opgeschroefd van het onderhoud. De onderhoudskosten bedroegen bijna 118 miljoen in 2019 tegen 106 miljoen in het jaar daarvoor. Deze versnelling van de onderhoudsproductie was mogelijk door het werken in productgroepen rondom de verschillende onderhoudsthema´s. Ook werken we aan een steeds betere ketensamenwerking met leveranciers en aannemers, door contracten te verbeteren en ons opdrachtgeverschap door te ontwikkelen.

onderhoudskosten x € 1.000

2019

2018

planmatig onderhoud

69.702

61.602

niet-planmatig onderhoud

45.588

39.022

markttechnische ingrepen

2.335

5.372

totaal

117.625

105.996

niet-planmatig onderhoud x € 1.000

2019

2018

reparatieverzoeken

19.193

18.180

mutatieonderhoud

26.395

20.842

totaal

45.588

39.022

Funderingsherstel

Een voorbeeld van een andere en betere contractvorm is de samenwerking die we aangingen in 2019 voor funderingsherstel op basis van co-making. Meer dan 20.000 woningen in Rotterdam zijn gebouwd op houten palen die de laatste jaren door verlaging van de grondwaterstand geheel of gedeeltelijk droog zijn komen te staan. Het gevolg is aantasting van de fundering. Bij minstens 4.500 woningen van Woonstad Rotterdam moet daarom de fundering hersteld worden, bij de helft daarvan zelfs binnen enkele jaren. Sinds 2016 onderzoeken en vervangen we aangetaste funderingen. In de komende tien jaar moeten gemiddeld 200 woningen per jaar worden aangepakt. Funderingsherstel is erg intensief en kan veel overlast geven. Samen met bewoners en aannemers kijken we daarom goed naar de manier waarop we deze projecten het beste kunnen uitvoeren. Daarbij kijken we naar een andere, nauwere manier van samenwerken (co-making) met uitvoerende partijen, gezien de omvang van de opgave, de lange doorlooptijden en het intensieve karakter van de aanpak. Dat betekent samenwerking met een beperkt aantal vaste partijen, waarmee een duurzame relatie wordt aangegaan voor de integrale aanpak van de funderingsproblemen. In 2019 zijn we met een aannemer een raamovereenkomst aangegaan op basis van co-making, met onder meer innovatieve bepalingen over bewonerscommunicatie en het meten van teamprestaties.