jaarverslag 2019

Financiën

Woonstad heeft een goed jaar achter de rug, waarin weer volop is geïnvesteerd in de stad en de financiële positie nog steeds gezond is. Echter toenemende belastingdruk, krapte op de woningmarkt en stijgende bouwkosten dwingen ons om kritisch te kijken naar onze uitgaven en het investeringsprogramma. Met name de snel stijgende verhuurdersheffing en de beperkingen aan de groei van onze huurinkomsten zetten de investeringsruimte onder druk. De combinatie van factoren dwingen ons om goed onderbouwde en sobere keuzes te maken. Een solide ontwikkeling van de waarde van ons vastgoed, in combinatie met een doelmatige bedrijfsvoering zijn essentieel voor onze continuïteit om, ook op lange termijn, onze bijdrage aan de stad te blijven leveren.

Externe verantwoording

Dit jaar is het tweede jaar dat de gegevensopvraag plaatsvindt op basis van het nieuwe model van SBR-wonen. Veel aandacht is er voor de datakwaliteit en gegevensdefinities. In juli publiceerde de Aw het memo definities onderhoud en beheer ten behoeve van verantwoording en prognose (memo OVB) . In dit memo zijn de definities rondom onderhoud, investeringen en beheerkosten centraal vastgesteld door het Aw, WSW en BZK. Met als doel de vergelijkbaarheid tussen de corporaties te bevorderen. Vanaf 2019 beoordelen de Aw en het WSW de risico’s van de corporaties op basis van het gezamenlijk beoordelingskader.

Woonstad Rotterdam stelt (als toegelaten instelling) de jaarrekening 2019 op op basis van BW2 Titel 9 en de Richtlijn voor de Jaarverslaggeving 645.

Normstellingen

De financiële bedrijfsvoering is gericht op het voldoen aan het financiële normenkader van het WSW en de Autoriteit woningcorporaties. Daarnaast streeft Woonstad Rotterdam naar optimale benutting van de investeringsruimte om de strategische doelstellingen te halen en de prestatieafspraken met de gemeente te realiseren. Het WSW (en in het verlengde hiervan de Aw) hanteert ratio's die worden beoordeeld op basis van realisatie (3 jaar dVi) en prognose (5 jaar dPi). Daarmee worden de financiële risico's op zowel korte als lange termijn beoordeeld.

Vermogenspositie

Het financiële beleid op korte en lange termijn is gericht op een solide financiële positie. Daarvoor hanteert Woonstad Rotterdam de eerder genoemde financiële kaders van het WSW en de Aw. Woonstad Rotterdam voldeed ook in 2019 aan de kredietwaardigheidsnorm van WSW.

Woonstad Rotterdam monitort de ratio's continue. In onze (meerjaren)begroting en tussentijdse rapportages vormen de normen van het WSW en de Aw ons uitgangspunt. Wijzigingen in het normenkader worden direct verwerkt, doorgerekend en meegenomen in periodieke scenarioanalyses. De ratio's op basis van de jaarrekening 2019 staan hieronder afgezet tegen de ratio’s 2018 en de normen van onze externe toezichthouder en borgingsinstituut (AW/WSW).

Financiële ratio's Woonstad Rotterdam

ICR

Loan to Value

solvabiliteit

dekkingsratio

2019

2,2

47%

50%

24%

norm WSW/AW

> 1,4

< 75%

> 20%

< 50%

score

Marktwaarde

Woonstad Rotterdam waardeert haar materiële vaste activa sinds 2012 tegen marktwaarde. Sinds het invoeren van waardering op marktwaarde is de marktwaarde volledig geïntegreerd in de bedrijfsvoering. De marktwaarde van onze activa in exploitatie bedraagt ultimo 2019 € 6,9 miljard (2018: € 6,2 miljard). De toename wordt vrijwel geheel veroorzaakt door de waardeontwikkeling van het vastgoed.

Beleidswaarde

De beleidswaarde kent als vertrekpunt de marktwaarde in verhuurde staat waarbij er in het kader van de beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer aansluiting wordt gezocht bij ons eigen beleid in plaats van de uitgangspunten in de markt. Met deze toelichting wordt nadere duiding gegeven aan het deel van de waarde van het vastgoed en dus van het corresponderende deel van het vermogen dat als gevolg van het beleid van de woningcorporatie niet of pas op zeer lange termijn kan worden gerealiseerd.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. De waardebepaling van het vastgoed (terug te vinden in de marktwaarde en beleidswaarde), is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar een inschatting over gemaakt moet worden voor de jaarrekening.

De beleidswaarde in de jaarrekening bedraagt ultimo 2019 € 3,6 miljard (2018 € 4,1 miljard). Het verschil tussen de beleidswaarde en de marktwaarde bestaat uit de volgende onderdelen:

x € 1.000

2019

marktwaarde verhuurde staat

 

6.917.793

   

beschikbaarheid (doorexploiteren)

-503.161

 

betaalbaarheid (huren)

-1.213.224

 

kwaliteit (onderhoud)

-1.041.231

 

beheer (beheerkosten)

-602.373

 

beleidswaarde na taxatie

 

3.557.804

Beleidsmatige beschouwing verschil marktwaarde en beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

We hebben een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB en niet DAEB bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 3,4 miljard. Dit impliceert dat circa € 3,4 miljard (63,4% van het totale eigen vermogen) niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Gezien de volatiliteit van (met name) de beleidswaarde, is dit aan fluctuaties onderhevig.

VOV portefeuille

Ultimo 2019 heeft Woonstad Rotterdam in totaal 4.933 woningen op de balans geactiveerd die in het verleden zijn verkocht met terugkoopverplichting voor Woonstad. Ultimo 2018 waren dit er nog 5.267. De actuele waarde van deze woningen bedraagt ultimo 2019 € 1,1 miljard (2018: € 1,1 miljard). Vanaf 2015 worden geen woningen meer verkocht met een terugkoopverplichting.

Eigen vermogen

Het eigen vermogen op basis van de waardering van de activa tegen marktwaarde verhuurde staat bedraagt ultimo 2019 € 5,3 miljard (2018: € 4,7 miljard).

Jaarresultaat 2019

Het jaarresultaat 2019 bedraagt € 0,6 miljard (2018: € 1,3 miljard). Het resultaat bestaat evenals in 2018 nagenoeg geheel uit niet gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille in verband met de waardeontwikkeling van ons vastgoed. Evenals in 2018 toont de woningmarkt in Rotterdam nog steeds veel dynamiek. Een grote vraag naar beleggingsvastgoed bij een beperkt aanbod van woningcomplexen en een verbeterde positie van Rotterdam als ‘woonstad’, vertaalt zich in een lagere disconteringsvoet, dit leidt tot een stijging van de marktwaarde.

Exploitatieresultaat

Het jaarresultaat op basis van het functioneel model is onder te verdelen in exploitatieresultaat, verkoopresultaat, investeringsresultaat en marktwaardering.

In het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille zijn opgenomen: de huuropbrengsten, onderhoudskosten, de aan de exploitatie door te rekenen personeelskosten en de algemene kosten. Het netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille bedraagt in 2019 € 125 miljoen. Ten opzichte van 2018 is het resultaat € 5 miljoen lager. De € 10 miljoen hogere huuropbrengsten wegen niet op tegen de hogere uitgaven aan onderhoud en verhuurdersheffing. Als gevolg van extra inzet op onderhoud voor onder andere achterstallig onderhoud, binnenpakketten en duurzaamheid zijn de onderhoudskosten € 11 miljoen hoger dan in 2018. Daarnaast is er een toename van de overige directe operationele lasten exploitatie bezit ten opzichte van 2018 van € 9 miljoen. Dit wordt voor het grootste deel veroorzaakt door de toename van de verhuurdersheffing en de saneringsheffing die in 2019 is afgedragen aan het WSW. In 2018 werden de corporaties vrijgesteld van het betalen van de saneringsheffing.

Verkoopresultaat

Woonstad Rotterdam heeft in 2019 € 1,2 miljoen verkoopresultaat behaald op verkochte woningen in ontwikkeling. Ten opzichte van 2018 is dit een € 5,0 miljoen lager resultaat door de afname van het aantal koopprojecten en daarmee gepaard gaande daling van het aantal te verkopen woningen nieuwbouw. Het verkoopresultaat bestaande bezit bedraagt € 3,5 miljoen (verkoopopbrengst € 38,4 miljoen), dit betreft de verkoop van 196 woningen (2018: 233 woningen). Ten opzichte van 2018 is de verkoopopbrengst bestaand bezit € 3,3 miljoen lager. De verkoopopbrengst is met minder verkopen door de waardestijging nagenoeg gelijk aan de opbrengsten in 2018. Echter door de stijging van de boekwaarde vanwege de marktwaardeontwikkeling is de totale verkoopopbrengst gedaald.

Investeringsresultaat (overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille)

Onder deze post wordt het onrendabele deel van de investeringen nieuwbouw en bestaande bouw verantwoord, alsmede het resultaat van het terug in verhuur nemen van teruggekochte VoV-woningen. In 2019 zijn diverse grote complexen gerenoveerd gecombineerd met verschillende duurzaamheidsingrepen, zoals isolatie, vervangen van cv-ketels en aansluiten op restwarmte en warmtepompen. Het aantal renovatieprojecten en de daarmee gepaard gaande bouwkosten zijn ten opzichte van 2018 toegenomen dit veroorzaakt een stijging van de overige waardeveranderingen met € 17 miljoen.

Marktwaardering

De post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille geeft de waardeontwikkeling van het bezit in 2019 weer. In 2019 komt de niet-gerealiseerde waardeverandering van vastgoed in exploitatie uit op € 618,8 miljoen positief (2018 € 1.270,4 miljoen positief). Voor onze VOV-woningen (verkocht onder voorwaarden) bedraagt de niet-gerealiseerde waardeverandering € 11,5 miljoen positief (2018 € 11,0 miljoen positief).

Woonstad Rotterdam waardeert de vastgoedportefeuille middels een full versie waardering. De gebruikte parameterset is conform het Handboek Marktwaarde 2019 zoals gepubliceerd in de Staatscourant. In het overzicht wordt de ontwikkeling van de woningportefeuille getoond ten opzichte van 2018.

Ontwikkeling woningportefeuille

2019

2018

marktwaarde (k.k.)

6.764

6.063

leegwaarde

10.247

9.284

disconteringsvoet

6,3%

6,7%

Exit Yield

5,4%

5,7%

mutatiegraad (taxatie)

7,6%

8,1%

   

aantal woningen

49.651

50.036

marktwaarde per woning

135.900

121.200

leegwaarde per woning

206.400

185.500

   

marktwaarde/leegwaarde

65,8%

65,3%

BAR (v.o.n.)

4,7%

5,0%

kapitalisatiefactor (=1/BAR)

21,3

19,9

% complexen exploitatie waardering

18,4%

9,3%

   

marktwaarde 100% exploitatie

5.913

5.012

marktwaarde 100% uitponden

6.954

6.272

   

marktwaardeontwikkeling

11,3%

27,6%

marktwaardestijging op basis van 100% exploitatie

18,0%

24,1%

ontwikkeling leegwaarde

10,4%

19,9%

In het volgende overzicht wordt de ontwikkeling van de portefeuille bedrijfsvastgoed, maatschappelijk vastgoed en zorgvastgoed (BOG/MOG/ZOG) getoond ten opzichte van 2018.

Ontwikkeling portefeuille BOG/MOG/ZOG

2019

2018

marktwaarde (k.k.)

202,8

189,3

m2 VVO

177.837

181.923

aantal eenheden

1.836

1.869

   

disconteringsvoet

8,4%

8,8%

Exit Yield

8,7%

9,7%

BAR theoretische huur (v.o.n.)

9,4%

10,1%

kapitalisatiefactor (=1/BAR)

10,6

9,9

   

ontwikkeling

  

marktwaarde totaal

7,2%

1,7%

marktwaarde standing

7,4%

3,5%

De leegwaarde van de woningportefeuille is in 2019 met 10,4% (2018 19,9%) gestegen. Deze waarde mutatie wordt veroorzaakt door:

  • De woningmarkt, deze vertoont wederom veel dynamiek. Dit resulteert in een forse stijging van de leegwaarde en (in mindere mate) van de markthuur. Tegelijkertijd dalen de mutatiegraden.

  • De grote vraag naar beleggingsvastgoed (met name woningcomplexen en zorgvastgoed), bij een beperkt aanbod. Dit vertaalt zich in een lagere disconteringsvoet.

  • Hogere WWS-punten en dus toenemende huurpotentie, als gevolg van een sterke stijging van de WOZ-waarde, het opnieuw vaststellen van energie indexen en verbeteringen in de datakwaliteit.

  • De marktwaarde van het nieuwe vastgoed dat gedurende 2019 in exploitatie is genomen, bedraagt circa € 79 miljoen, terwijl het saldo van de overige voorraadmutaties (aan- en verkopen, sloopcomplexen en administratieve aanpassingen) gering is.

  • De verschillen in rekenregels tussen het Handboek 2018 en het Handboek 2019 hebben geen effect op de marktwaarde. Taxateurs hebben voldoende vrijheid om tot een juiste marktwaarde te komen.

Het percentage complexen waarbij de waarde op basis van doorexploiteren hoger is dan uitponden, bedraagt in 2019 18,4% (2018: 9,3%).

Ambities 2020

Woonstad Rotterdam blijft in 2020 volop investeren in de stad. De financiële ruimte die wij hebben binnen het normenkader van de Autoriteit woningcorporaties (Aw), benutten we maximaal voor onze volkshuisvestelijke doelen. We streven daarbij naar een optimale mix van rendement en risico. Een duurzame (waarde)ontwikkeling van ons vastgoed en bedrijfsexploitatie is essentieel om ook op de lange termijn onze bijdrage aan de stad te kunnen garanderen. De druk op de resultaten neemt de komende jaren fors toe als gevolg van de gestegen bouwkosten en hogere belastingen. De bovengemiddelde stijgingen van de WOZ-waarde in Rotterdam zorgen voor fors hogere afdrachten aan de verhuurderheffing, omdat de verhuurderheffing rechtstreeks gekoppeld is aan de WOZ-waarde van ons bezit.

Deze initiële ambities voor 2020 resulteren in een totale investering voor nieuwbouw en renovatie van huurwoningen van € 137 miljoen. Naast nieuwbouw en renovatie voert Woonstad ook in 2020 op grote schaal onderhoud uit, hiervoor is € 98 miljoen begroot voor 2020. De ambities van Woonstad leiden tot een toenemende behoefte aan personeel en de verwachting is dan ook dat het aantal FTE zal toenemen in 2020. Dit is afhankelijk van het tempo waarin de gestelde doelstellingen kunnen worden bereikt. De genoemde ambities zijn opgesteld voor de crisis van COVID-19 en de realisatie is daardoor zeer onzeker geworden. De impact van deze crisis wordt verderop in dit hoofdstuk beschreven.

De benodigde uitbreidingsfinanciering zal met geborgde leningen worden gefinancierd, aangezien het voornamelijk investeringen in DAEB bezit betreft.

Kortom, 2020 wordt weer een uitdagend jaar, waarin we met oog voor onze bewoners blijven werken aan het verder verbeteren van onze dienstverlening, digitalisering, verduurzaming, de kwaliteit van onze vastgoedportefeuille en Rotterdam als aantrekkelijke woonstad.

Uitgangspunten financieringsbeleid

De balans van Woonstad Rotterdam is administratief gescheiden. Randvoorwaarde voor de administratieve scheiding is dat de DAEB tak en de niet DAEB tak levensvatbaar en financierbaar zijn op korte en middellange termijn. Woonstad Rotterdam hanteert de volgende uitgangspunten ten aanzien van het financieringsbeleid.

Woonstad Rotterdam heeft op het moment van administratieve scheiding (1 januari 2017) uitsluitend geborgde leningen die zijn toegewezen aan de DAEB tak. Aan niet-DAEB is op het moment van administratieve scheiding (1 januari 2017) een interne startlening (€ 430 miljoen) en eigen vermogen (€ 519 miljoen) verstrekt.

De interne startlening aan de niet-DAEB tak heeft de volgende kenmerken:

  • Het rentepercentage is 2,99% (10-jarige staatslening plus 1,50%).

  • De interne aflossing aan de DAEB-tak is gebaseerd op 15 jaar lineaire aflossing, waarbij een bundeling van aflossingen per vijf jaar plaatsvindt; eerste interne aflossing vindt plaats in 2021.

  • Nieuwe financiering voor DAEB wordt aangetrokken bij daartoe aangewezen toegestane instellingen. De omvang van de (totale) WSW geborgde financiering is gemaximeerd op 50% van de WOZ-waarde (van het totale bezit).

Voor nieuwe financiering niet-DAEB geldt:

  • Nieuwe ongeborgde lening worden tegen marktcondities aangetrokken.

  • Indien ongeborgde leningen niet bij externe partijen aangetrokken kunnen worden, dan kan onder voorwaarden door de DAEB tak een aanvullende interne lening aan de niet-DAEB tak worden verstrekt. Dit is mogelijk bij herstructurering en renovatie.

Kaders

De kaders van het treasurybeleid zijn vastgelegd in het Treasury- & Beleggingsstatuut. Alle besluiten over activiteiten op het gebied van financiering, beleggingen en rentemanagement neemt Woonstad Rotterdam binnen de daarvoor geldende kaders. Aan de basis van deze besluiten liggen de meest recente inzichten in de ontwikkeling van de liquiditeitsbehoefte, financierings- en financierbaarheidsprognoses, het renterisicoprofiel en de vervalkalender van bestaande leningen. Marktinformatie over verwachte renteontwikkelingen is hierbij slechts ondersteunend (Woonstad Rotterdam werkt niet met een rentevisie). Hierbij onderscheidt Woonstad Rotterdam borgbare activiteiten (DAEB) en commerciële activiteiten (niet-DAEB).

Hierna volgen de kaders, waarbinnen in 2019 de treasurytransacties zijn uitgevoerd:

  • Korte financiering: maximaal € 85,0 miljoen kort financieren, bestaande uit rekening-courantfaciliteit € 25 miljoen, kasgeldfaciliteit € 25 miljoen en € 35 miljoen leningen met variabele hoofdsom (LVH).

  • De financieringsrente die is ingerekend voor nieuw aan te trekken lange financiering is 5,0% voor lange rente en 2,0% voor korte rente.

  • Herfinancieringen en renteaanpassingen voor bestaande geborgde leningen: de maximale forward periode voor herfinancieringen is door het WSW vastgesteld op 6 maanden.

Borgingsplafond

Het WSW hanteert het begrip borgingsplafond als maatstaf voor vaststelling van de maximale omvang van de geborgde leningenportefeuille gedurende het betreffende kalenderjaar. Het WSW geeft jaarlijks een borgingsplafond af. Het borgingsplafond biedt zowel het WSW als de corporatie de gelegenheid om de maximale borgstelling eenvoudig te bewaken. De hoogte van het borgingsplafond wordt mede bepaald door de aard en het risicoprofiel van een woningcorporatie. Het borgingsplafond was voor 2019 vastgesteld op € 1,670 miljard. Woonstad Rotterdam heeft in 2019 alle activiteiten binnen dit borgingsplafond ge(her)financierd. De geborgde leningportefeuille per 31 december 2019 is € 1,663 miljard.

Het renterisicoprofiel vormt een randvoorwaarde voor financieringsacties. Het renterisicoprofiel omvat de bedragen aan eindaflossingen en renteaanpassingen in bestaande leningcontracten (zekere renterisico's). Het renterisico is goed gespreid en in geen enkel jaar bovenmatig. Het renterisico als percentage van de hoofdsom van de leningen bedraagt gemiddeld ongeveer 3,05% per jaar over de periode 2020–2061. Dit percentage ligt ruimschoots onder de norm van 15% die Woonstad Rotterdam hanteert. De renteaanpassingen vormen zekere renterisico's. De leningen met variabele hoofdsom geven extra flexibiliteit in de portefeuille. De beschikbaarheid van deze variabele hoofdsomleningen is tot 2024 gegarandeerd.

Renterisicomanagement

Een belangrijke doelstelling van treasury is het bewaken en zekerstellen van de financierbaarheid van de bedrijfsactiviteiten door tijdige en voldoende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt. Als deelnemer van het WSW worden nieuwe leningen afgesloten onder diens borgstelling. Woonstad Rotterdam voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid en solvabiliteit die het WSW stelt. Acties op het gebied van langjarige financiering en renterisicomanagement stemt Woonstad Rotterdam af met het WSW.

Treasurycommissie

Woonstad Rotterdam heeft, in lijn met het Treasury- & Beleggingsstatuut, een treasurycommissie. Deze commissie heeft een brede adviserende taak op het gebied van financiën en treasury. In 2019 is de treasurycommissie vier keer bijeen geweest.

Obligoverplichting WSW per 31 december 2019

De obligoverplichting WSW (in de jaarrekening opgenomen als niet uit de balans blijkende verplichting) bedraagt voor Woonstad Rotterdam per 31 december 2019 € 63,7 miljoen (2018: € 59,1 miljoen). Deze stijging wordt veroorzaakt door de toename van de geborgde leningenportefeuille.

Control raamwerk

Eind 2018 heeft Woonstad Rotterdam het risicomanagementbeleid vastgesteld. Hierin zijn de kaders vastgelegd voor de diverse uit te voeren (organisatiebrede) activiteiten op het gebied van risicomanagement. Het systeem van risicomanagement vormt een belangrijk onderdeel van het doelmatig besturen van Woonstad Rotterdam. Risicomanagement wordt in alle lagen van onze organisatie erkend als een belangrijk proces. Het systeem van risicomanagement is van de raad van commissarissen en de raad van bestuur (‘tone at the top’) tot de operationele afdelingen verankerd in de organisatie (soft controls). Iedereen draagt bij aan het identificeren van risico’s en het weloverwogen kiezen van de juiste risicostrategie: beheersen van het risico middels (extra) maatregelen, het risico verzekeren, het risico accepteren of de ambitie/doelstelling bijstellen.

Woonstad Rotterdam gaat bij de inrichting van zijn control raamwerk uit van het principe van de ‘Three Lines of Defence’. Dankzij het benoemen en nemen van verantwoordelijkheden voor het managen van risico’s, de interne beheersing en de manier van (samen)werken, wordt de risicocultuur bij Woonstad Rotterdam versterkt. Dit is een continu proces.
 
 

1e lijn (lijnmanagement)

Uitgangspunt is dat het lijnmanagement verantwoordelijk is voor haar eigen processen en de daarbinnen vereiste mate van beheersing. De raad van bestuur en alle de proceseigenaren (domeindirecteuren en afdelingsmanagers) hebben begin 2019 intern een ‘Internal Control Statement’ (ICS) ondertekend. Met het ICS verklaart de proceseigenaar verantwoordelijk te zijn voor de activiteiten, resultaten en interne beheersing van de processen waar hij/zij als proceseigenaar verantwoordelijk voor is in lijn met het ‘Three Lines of Defence’ principe. In het ICS komen nadrukkelijk de aspecten ‘governance’, ‘risicomanagement & interne beheersing’, ‘compliance’ en ‘integriteit’ terug.

2e lijn (risicomanagement, business control en compliance)

De functies in de tweede lijn ondersteunen het management bij het realiseren van de (organisatie)doelstellingen en zien erop toe dat het management zijn verantwoordelijkheden ook daadwerkelijk neemt en op een adequate manier verantwoordt. In algemene zin geldt dat de tweede-lijnfuncties het management met ‘raad en daad’ terzijde staan.

Ieder domein binnen de organisatie heeft een eigen business controller als ‘sparring partner’ van het management. Daarnaast kent de organisatie een centraal complianceteam dat onder meer wijzigingen in belangrijke wet- en regelgeving volgt en daarbij bewaakt dat vereiste acties daaromtrent op een goede manier in de organisatie worden belegd.

Vanuit de tweede lijn worden proceseigenaren ook ondersteund met risicoanalyses voor hun processen en projecten. Uitgangspunt daarbij is dat risicoanalyses in breed verband worden opgesteld. Bewaking van de kwaliteit van de vastlegging ervan wordt gecoördineerd door het team Risk & Control. Dit proces wordt sinds 2019 ondersteund met specifieke software. De (operationele) risicoanalyses worden onder meer gebruikt als basis voor de uit te voeren interne audits.

3e lijn (interne audit dienst)

De Interne Audit Dienst (IAD) helpt Woonstad Rotterdam om haar doelstellingen te realiseren door met een systematische aanpak de kwaliteit en effectiviteit van de processen van risicomanagement, interne beheersing, compliance en besturing te evalueren. De missie, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de IAD zijn vastgelegd in het Audit Charter. Daarin is ook vastgelegd dat de IAD de onafhankelijke controlfunctie vervult, zoals bedoeld in artikel 105 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV).

In 2019 heeft de IAD de volgende audits uitgevoerd:

  • Bedrijfshuisvesting

  • IT general controls

  • Cybersecurity

  • Aan- en verkopen eenheden

  • Verhuren eenheden

  • Afrekenen stook- en servicekosten

  • Leveren financiële diensten

  • Incasso

  • Prestatiemeting bij PO en VGO

Bevindingen van de IAD worden meegenomen in de verdere ontwikkeling van het control raamwerk.

Strategisch risicoprofiel

In de tabel zijn de belangrijkste risico’s bij de nieuwe ondernemingsstrategie 2018-2020 kort toegelicht en is aangegeven welke maatregelen zijn of worden genomen om die risico’s te beheersen.

onderwerp

risico

beheersing

Politieke besluitvorming

Bijvoorbeeld (het uitblijven van) veranderingen op het gebied van inkomenspolitiek, verhuurdersheffing of duurzaamheid kunnen gevolgen hebben voor het realiseren van de strategie.

• lobby (via AEDES, DVS en de gemeente)
• prestatieafspraken met de gemeente

Kwaliteit en beschikbaarheid personeel

Om de gewenste vernieuwingen door te voeren (o.a. dienstverlening, IT, opdrachtgeverschap), zullen managers en medewerkers een transitie moeten doormaken. Daarnaast ligt er ook qua hoeveelheid werk een flinke uitdaging op verschillende gebieden. De (huidige) capaciteit zou een bottleneck kunnen zijn.

• strategische personeelsplanning (SPP)
• P&O-programma implementatiekracht
• leiderschapsprogramma

Kwaliteit vastgoed

De kwaliteit van het vastgoed is een risico, het gaat om achterstallig onderhoud aan funderingen en aanwezigheid van schimmel/asbest.

• risicogericht onderzoek naar diverse veiligheids- en gezondheidsaspecten
• asbestbeleid

Basis IT en datakwaliteit niet op orde

Wanneer de basis van de IT-voorzieningen en data niet op orde is, kunnen de (proces)verbeteringen op het gebied van digitalisering, smart data en slimme sturing niet of in onvoldoende mate worden gerealiseerd.

• actieplan afdeling ICT (processen op orde)
• Vastgoed Informatie Programma (VIP) i.r.t. datakwaliteit

Afhankelijkheid van leveranciers

Zowel voor het realiseren van ambities op het gebied van IT, onderhoud, ontwikkeling en duurzaamheid is Woonstad Rotterdam voor een groot deel afhankelijk van leveranciers.

• opzetten van strategische samenwerkingsverbanden met leveranciers, nieuwe vormen van samenwerking
• samenwerken met andere woningcorporaties en partners

Ambitie duurzaamheid

De nieuwe technieken en financieringsmodellen die nodig zijn om de doelen in 2050 te halen zijn nog in ontwikkeling. Te vroeg, te snel willen verduurzamen kan leiden tot meer “kinderziektes” en hogere kosten.

• continu monitoren van lange termijn scenario's
• gebruik van restwarmte en elektriciteit
• op kleinschallig niveau experimenteren
• standaard rekenmodellen voor projectbesluiten

Voldoen aan (nieuwe) normen WSW/Aw

Het hanteren van de nieuwe normen kan zorgen voor een verslechtering ten opzichte van de oude normen. Hierdoor zou de mogelijkheid tot geborg financieren beperkt kunnen worden, gelet op de ambiteuze plannen of onvoorziene tegenvallers

• continu monitoren ratio's
• continu lange termijn scenario's doorrekenen

Als gevolg van de COVID-19 uitbraak is er een nieuwe risico-analyse gemaakt, deze wordt verderop in dit hoofdstuk toegelicht.

Risk & Control voerde in de maanden juni tot en met september 2019 gesprekken met bestuur en proceseigenaren over de risicobereidheid van Woonstad Rotterdam. De samenvatting van deze gesprekken is in oktober besproken door het bestuur en MT Woonstad. Met een score per strategisch thema (van ‘risico-avers’ tot ‘risicozoekend’) is weergegeven in welke mate Woonstad Rotterdam bereid is risico’s te nemen om haar ondernemingsdoelstellingen te behalen. Met name de toelichting bij de score is relevant voor het gesprek en afwegingen bij interne besluitvorming.
 

Operationele (fraude)risico's

Voor de sturende, primaire en ondersteunende processen is een risicoregister opgesteld. Doel van een dergelijk risicoregister is het duiden en vastleggen van belangrijke operationele risico’s voor een proces inclusief de bestaande interne beheersingsmaatregelen (of de nog te implementeren beheersmaatregelen). De IAD toetst tijdens de audits of gedefinieerde beheersmaatregelen (‘opzet’) ook daadwerkelijk bestaan en effectief werken en of geplande (verbeter)acties adequaat worden opgepakt.

Met name vanuit de operationele risicoregisters worden de frauderisico’s afzonderlijk inzichtelijk gemaakt. Begin 2019 is de frauderisicoanalyse van Woonstad Rotterdam geactualiseerd en opnieuw door het bestuur vastgesteld. De frauderisicoanalyse wordt onder meer gebruikt voor de jaarlijkse fraudediscussie binnen het bestuur en het MT. De frauderisicoanalyse wordt in ieder geval jaarlijks geëvalueerd en noodzakelijke maatregelen worden naar aanleiding hiervan zo snel mogelijk getroffen. Over 2019 heeft Woonstad Rotterdam geen frauderisico’s onderkend die niet of onvoldoende worden beheerst.

In het verlengde van noodzakelijke ‘harde beheersmaatregelen’ onderkent Woonstad Rotterdam ook nadrukkelijk het belang van ‘soft controls’, zoals voorbeeldgedrag en ‘tone at the top’. Begin 2020 vindt voor de derde keer voor alle medewerkers en leidinggevenden, inclusief externe medewerkers, een dilemmatraining plaats. Naast een online vragenlijst met dilemma’s en stellingen, wordt de nadruk binnen het integriteitstraject voornamelijk gelegd op ‘het goede gesprek met elkaar’. Dit vindt in teamverband plaats. Veelal blijkt in de praktijk dat er voor een integriteitsdilemma niet altijd één juiste reactie bestaat, maar dat vaak sprake is van een ‘grijs gebied’. Door het gesprek hierover met elkaar te (blijven) stimuleren, wordt het algemene integriteitsklimaat in positieve zin beïnvloed.

Risico's en onzekerheden - de mogelijke gevolgen van COVID-19

Zoals toegelicht in de jaarrekening paragraaf 'gevolgen van COVID-19 voor onze bedrijfsactiviteiten' en in de paragraaf 'gebeurtenissen na balansdatum' in de jaarrekening hebben de COVID-19-uitbraak en maatregelen die door diverse overheden naar aanleiding daarvan zijn genomen om het virus in te perken al negatieve gevolgen gehad voor onze onderneming in de eerste drie maanden van 2020. Naast de reeds bekende effecten leidt de macro-economische onzekerheid tot verstoring van de economische activiteit en is het onbekend wat de eventuele gevolgen op langere termijn voor onze bedrijfsactiviteiten zijn. De schaal en duur van deze pandemie blijven onzeker, maar zullen naar verwachting verdere gevolgen hebben voor onze bedrijfsactiviteiten.

De belangrijkste risico's voor de interne organisatie, die voortvloeien uit de huidige onzekere situatie inzake COVID-19 zijn:

  • Onvoldoende gekwalificeerd personeel: Woonstad Rotterdam loopt het risico dat een (groot) deel van de medewerkers ziek wordt en voor langere tijd niet kan werken. Dit risico beheersen we o.a. door het in kaart brengen van kritieke functies/sleutelfunctionarissen en te zorgen voor tijdige vervanging indien nodig (bijv. door externe inhuur, taken tijdelijk onderbrengen bij andere functionaris) en in onderling overleg flexibel om te gaan met opzegtermijnen bij vrijwillig vertrekkende medewerkers.

  • Thuiswerken en interne beheersing: Door het thuiswerken worden diverse tijdelijke ‘workarounds’ in processen geïmplementeerd. Woonstad Rotterdam loopt het risico op onjuistheden of fraude doordat bestaande interne controles niet (voldoende) werken of worden omzeild. Dit risico wordt beheerst door goede werkafspraken te maken en vast te leggen voor de kritieke bedrijfsprocessen (bijv. rond de betalingsorganisatie, huurincasso) en door het instellen van extra controles door de Interne Auditdienst.

  • Cybercrime: door het thuiswerken ontstaat er een zekere afstand tussen medewerkers en leidinggevenden. Meer dan ooit wordt gebruik gemaakt van digitale media voor onderlinge communicatie en het uitvoeren van bedrijfsprocessen. Het risico op cybercrime neemt hiermee toe. Kwaadwillenden kunnen gebruik maken van de huidige situatie. Het risico op zgn. ‘CEO-fraude’ (vervalst betaalverzoek vanuit het bestuur door tussenkomst van een crimineel) neemt in de huidige situatie toe. Dit risico wordt beheerst door duidelijke werkafspraken vast te leggen (bijv. rondom de betalingsorganisatie), alertheid bij medewerkers stimuleren en door extra controles op kritieke bedrijfsprocessen door de Interne Auditdienst.

  • Leefbaarheid onder druk: doordat bewoners gedwongen thuis moeten blijven (‘social distancing’), neemt het risico op overlast toe. Daarnaast nemen risico’s op huiselijk geweld en eenzaamheid toe. Dit komt de leefbaarheid van buurten niet ten goede. Woonstad Rotterdam beheerst deze risico’s door zoveel mogelijk, binnen de mogelijkheden, in gesprek te blijven met bewoners en instanties.

  • Minder mutaties Stadswonen: vanwege de (tijdelijke) sluiting van hogescholen en universiteiten is het mogelijk dat er (tijdelijk) minder vraag is naar studentenhuisvesting. Dit heeft een negatieve impact op de leegstand (die wordt langer) en daarmee een hogere huurderving. In scenarioanalyses rekenen we de mogelijke effecten door

Overheidsmaatregelen COVID-19: als gevolg van de verregaande overheidsmaatregelen onderkennen we een aantal risico’s:

  • Sluiting winkels en horeca: bedrijven gaan failliet of kunnen niet meer aan hun huurverplichtingen voldoen. Dit heeft een negatieve impact op de leefbaarheid in wijken en buurten (leegstand neemt toe). Opnieuw verhuren wordt lastiger i.v.m. verslechterd economisch klimaat. Woonstad Rotterdam loopt inkomsten mis door een toename van de huurderving wegens leegstand. Mogelijke maatregelen die we hiervoor kunnen treffen: doorrekenen van scenario’s, betalingsregelingen, coulanceregelingen, tijdelijke stop uitzettingen, schikkingen of maatwerkoplossingen.

  • Onze huurders: als gevolg van een verwachte toename van het aantal faillissementen, zal naar verwachting ook een deel van onze huurders te maken krijgen met een inkomensdaling. Betalingsachterstanden lopen hierdoor op. Mogelijke maatregelen om dit risico te beheersen zijn: doorrekenen van scenario’s, betalingsregelingen, coulanceregelingen, tijdelijke stop uitzettingen, schikkingen of maatwerkoplossingen.

Economische effecten op termijn: door de verregaande overheidsmaatregelen en de directe gevolgen daarvan, zijn ook een aantal langetermijneffecten en –risico’s te verwachten:

  • Economische recessie: de werkloosheid neemt toe, huurders krijgen te maken met een (forse) inkomensdaling. Gevolgen zijn een toename van de betalingsachterstanden, minder bereidheid te verhuizen (mutatiegraad neemt af en daarmee de mogelijkheid de huur te harmoniseren) en de vraag naar vrijesectorhuurwoningen neemt af met een toename van de leegstand tot gevolg. Woonstad Rotterdam beheerst deze risico’s door het doorrekenen van scenario’s, betalingsregelingen, maatwerkoplossingen.

  • Daling huizenprijzen: de vraag naar koopwoningen zakt in met een daling van de huizenprijzen tot gevolg. Dit heeft een negatieve impact op de marktwaarde en beleidswaarde met een daling van de investeringscapaciteit tot gevolg. Nieuwbouwprojecten en duurzaamheidsinvesteringen kunnen hierdoor niet, of pas later, worden gedaan. Woonstad Rotterdam rekent hiervoor scenario’s door.

  • Massale terugkoop VoV-woningen: door slechtere economische vooruitzichten, bestaat het risico dat kopers massaal hun VoV-woning terug aan Woonstad Rotterdam aanbieden. Dit zorgt in korte tijd voor een forse kapitaalbehoefte. Woonstad Rotterdam rekent hiervoor scenario’s door.

  • Materiaal en bouwkosten: de levering van materialen uit het buitenland loopt vertraging op, waardoor projecten vertraging oplopen. Tegelijkertijd bestaat de verwachting dat door een toename van de bouwcapaciteit, de bouwkosten op termijn zullen dalen (positief effect). Woonstad Rotterdam rekent hiervoor scenario’s door.

De hiervoor genoemde scenario’s en de effecten voor de liquiditeit en financiering zijn nader toegelicht in paragraaf ‘gevolgen van Covid-19 voor onze bedrijfsactiviteiten’ in de jaarrekening

Continuïteit: In de toelichting op de jaarrekening, paragraaf ‘Gevolgen van Covid-19 voor onze bedrijfsactiviteiten’ is toegelicht dat, hoewel onzeker, wij op dit moment niet van mening zijn dat de gevolgen van het COVID-19 een materieel negatief effect zullen hebben op onze financiële conditie of liquiditeit.

Toekomstparagraaf

Zoals toegelicht in de paragraaf Gevolgen van Covid-19 voor onze bedrijfsactiviteiten en de paragraaf gebeurtenissen na balansdatum in de jaarrekening hebben de Covid-19-uitbraak en maatregelen die door diverse overheden naar aanleiding daarvan zijn genomen om het virus in te perken gevolgen gehad voor onze onderneming in de eerste drie maanden van 2020. Op financieel gebied is de daling van de uitgaven groter dan de daling van de inkomsten. Voor het effect op waardevermindering van ons bezit is het nog te vroeg om hierover per medio april een uitspraak te doen. 

Of de inkomsten en winstgevendheid in de resterende maanden van 2020 zullen verbeteren hangt af van de periode waarin de gebieden waarin wij actief zijn worden blootgesteld aan Covid-19 en in hoeverre overheidsmaatregelen worden verlengd, uitgebreid of afgebouwd. Woonstad Rotterdam zal haar investeringen – waar nodig of waar het niet anders kan vanwege overheidsmaatregelen - beperken tot noodzakelijke vervangingen van activa totdat het zekerheid heeft over wanneer de overheidsmaatregelen zullen eindigen en de bedrijfsactiviteiten zullen verbeteren. Woonstad Rotterdam is op dit moment niet voornemens om het personeelsbestand in te krimpen. Als de Covid-19-pandemie echter langer aanhoudt, kan dit eventueel opnieuw moeten worden bekeken. Op basis van de huidige financiële positie en resultaten bestaat niet het risico dat wij op het volgende meetmoment op 31 december 2020 niet aan de ratio's van onze convenanten voldoen. Tevens kan Woonstad aan alle verplichtingen voldoen.

Kengetallen

 

2019

2018

2017

2016

2015

gegevens vastgoedbezit

     

huurwoningen totaal

46.712

46.427

46.353

46.426

46.028

onzelfstandige overige eenheden

4.275

4.269

4.353

4.366

4.719

garages

2.629

2.700

2.882

1.897

1.641

bedrijfsruimten/winkels/overig

1.645

1.658

1.665

1.579

1.498

aantal VOV woningen voorraad teruggekocht

43

52

37

61

78

totaal vhe's in eigendom

55.304

55.106

55.290

54.329

53.964

aantal VOV woningen

4.933

5.267

5.617

5.976

6.215

totaal vhe's in beheer

60.237

60.373

60.907

60.305

60.179

verhuring van woningen (%)

     

mutatiegraad

9,5

10,1

10,2

10,2

11,1

huurachterstand totaal

1,7

1,7

2,2

3,8

4,1

huurderving

1,5

1,5

1,7

2,1

2,6

kengetallen WSW

     

Interest Coverage Ratio

2,2

2,3

2,2

1,7

1,8

Debt Service Coverage Ratio

vervallen

vervallen

1,6

1,3

1,3

solvabiliteit (o.b.v. beleidswaarde)1

50%

58%

nvt

nvt

nvt

Loan to Value (o.b.v. beleidswaarde)1

47%

38%

nvt

nvt

nvt

solvabiliteit (o.b.v. bedrijfswaarde) vervallen

nvt

nvt

29%

26%

28%

Loan to Value (o.b.v. bedrijfswaarde) vervallen

nvt

nvt

59%

64%

62%

dekkingsratio

24%

25%

28%

26%

0%

continuïteit (%)

     

solvabiliteit (o.b.v. marktwaarde verhuurde staat)

64,9

62,6

55,7

50,2

45,8

gemiddelde rentevoet in %

2,9

3,3

3,4

3,6

3,8

direct rendement

2,0

2,8

3,5

3,6

3,5

indirect rendement

9,0

26,2

20,4

8,5

0,4

bruto/netto rendement

39,0

29,0

23,8

12,1

3,9

marktwaarde verhuurde staat / WOZ waarde

85,0

89,0

85,8

72,6

69,5

huuropbrengsten / WOZ waarde

4,0

5,0

6,4

5,6

5,5

totale vreemd vermogen / WOZ waarde

35,0

40,0

25,7

43,8

47,3

balans en winst-en-verliesrekening (x € 1.000)

     

eigen vermogen (o.b.v. marktwaarde)

5.296.376

4.663.544

3.356.013

2.430.518

2.080.699

leningenportefeuille

1.571.430

1.487.722

1.464.494

1.452.686

1.458.329

totale opbrengsten

369.707

357.852

363.090

353.834

339.373

rentelasten

50.040

51.510

54.396

57.166

58.667

onderhoudsuitgaven

116.850

105.079

104.776

104.409

89.399

leefbaarheid

5.852

3.555

4.543

5.614

6.826

overige bedrijfslasten

75.076

63.593

53.048

61.345

58.928

aantal fte ultimo boekjaar

528

512

499

493

498

      

Aedes Benchmark

773

712

737

743

776

  • 1 De vergelijking van de kengetallen met 2018 is door gewijzigde definities van de beleidswaarde niet representatief