jaarverslag 2019

Grondslagen

Algemeen

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2019 tot en met 31 december 2019. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgesteld op basis van de continuïteitsveronderstelling.

De balans en winst-en-verliesrekening geven de situatie weer op 31 december van het betreffende jaar. Daar waar 2019 staat vermeld is de situatie op 31 december 2019 gepresenteerd, tenzij anders is vermeld. Daar waar 2018 staat vermeld is de situatie op 31 december 2018 gepresenteerd, tenzij anders is vermeld.

Impact Covid-19

Ook Woonstad Rotterdam en haar huurders worden getroffen door het corona-virus. Onze bedrijfsorganisatie pakt de uitdagingen goed op. We troffen maatregelen met het oog op de veiligheid van onze medewerkers en klanten en de bedrijfscontinuïteit. De belangrijkste zijn:

  • Formering van een crisisteam;

  • Raad van bestuur, crisisteam, MT en klantcontactcentrum werken vanuit verschillende locaties. De overige medewerkers werken in basis vanuit thuis, ondersteund met ICT middelen zoals extra laptops, telefoons en digitale communicatiesoftware;

  • We hanteren richtlijnen indien fysieke contacten noodzakelijk zijn, onder gebruik van beschermende middelen. Daarnaast zijn de RIVM lichtlijnen leidend;

  • Voor kritieke processen zijn specifieke instructies opgesteld;

  • Klanten worden geïnformeerd via mail en website. Kernprocessen - zoals huuropzegging, nieuwe verhuring en verkoop - lopen op aangepaste wijze door;

  • Er is een vervangingsschema voor managers en vitale specialisten. Per medio april zijn voor zover bekend geen medewerkers afwezig wegens het Coronavirus;

  • Er is een risico-analyse opgesteld.

Op financieel gebied zijn enkele korte termijn liquiditeitscenario’s bepaald en doorgerekend evenals enkele lange termijn vermogenscenario’s.

De liquiditeitscenario’s - bij een duur van 3 maanden en 6 maanden – geven beide de uitkomst dat de beperking van de uitgaven groter is dan het verlies aan inkomsten en daarmee de financieringsbehoefte daalt. Dit heeft invloed op de timing en omvang van de in 2020 nog aan te trekken uitbreidingsfinancieringen. Pas in een later stadium en ook minder leningen zullen op de kapitaalmarkt aan te hoeven worden getrokken. Woonstad Rotterdam voorziet geen probleem met haar financiering. Alle verplichtingen aan onder meer aannemers kunnen worden nagekomen.  De liquiditeitseffecten worden zoveel mogelijk wekelijks gemonitord om te kunnen bijsturen waar nodig.

Er zijn drie scenario’s gemaakt van de effecten op middellange termijn zijnde een lagere marktwaarde en beleidswaarde. Hierbij is gekeken naar de effecten van ontwikkelingen in het verleden zoals de financiële crisis in 2008 en kredietcrisis in 2010. Het is echter nog te vroeg, met zeer veel onzekerheden, om de doorrekening te onderbouwen met zichtbare effecten uit deze crisis. De afgelopen jaren is de leegwaarde van ons vastgoed met tientallen procenten gestegen wat een buffer geeft voor een waardedaling vanuit deze crisis. In de paragraaf van de beleidswaarde is op pagina 31 de sensitiviteit van de beleidswaarde op basis zijn deze scenario’s uitgewerkt.

De omstandigheden zoals hiervoor omschreven bevatten onze verwachtingen met de kennis van heden. Deze omstandigheden zijn nog steeds omgeven met grote onzekerheden met betrekking tot de uiteindelijke impact van de pandemie op zowel de samenleving als de economie. Het is daarom ook redelijkerwijs niet mogelijk om de toekomstige effecten in te schatten.

Het bovenstaande in ogenschouw nemende zien wij geen reden om te twijfelen aan de continuïteit van de onderneming en hebben wij de jaarrekening opgemaakt op basis van continuïteit en achten wij de ingenomen schattingen in de jaarrekening nog steeds passend.

Activiteiten

Stichting Woonstad Rotterdam (hierna: Woonstad Rotterdam), statutair gevestigd aan de Rochussenstraat 21 te Rotterdam, is een stichting met de status van toegelaten instelling volkshuisvesting. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector binnen de gemeente Rotterdam. Woonstad Rotterdam is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet. Het doel van de stichting is zorgen voor goede en betaalbare woningen voor brede lagen van de bevolking.

Het KvK-nummer van Woonstad Rotterdam is 24041502

Groepsverhoudingen

Woonstad Rotterdam te Rotterdam staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Woonstad wordt hiermee bedoeld Woonstad Rotterdam en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is hierna opgenomen.

 

KvK nummer

statutaire zetel

aandeel in geplaatst kapitaal

eigen vermogen

resultaat

geconsolideerde maatschappijen

     

Woonstad Holding BV

24367864

Rotterdam

100%

-427

-599

-Woonstad Warmte BV

24368841

Rotterdam

100%

-263

-38

-Woonstad Vastgoed BV

24368844

Rotterdam

100%

1.224

-561

Kennis & Energie BV

27261475

Rotterdam

100%

341

0

      

niet-geconsolideerde maatschappijen

     

Stadsherstel Historisch Rotterdam

24140008

Rotterdam

1,1%

16.259

443

Stadsherstel Historisch Rotterdam te Rotterdam wordt niet geconsolideerd, omdat er geen sprake is van overheersende zeggenschap en/of invloed van betekenis. Omdat de jaarrekening van Stadsherstel Historisch Rotterdam niet tijdig beschikbaar is, is in bovenstaand overzicht het eigen vermogen en het resultaat van 2018 gepresenteerd.

Grondslagen voor de consolidatie

In de geconsolideerde jaarrekening van Woonstad Rotterdam zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen, waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Woonstad Rotterdam.

De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht.

De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan de reële waarde van de verkregen activa en verplichtingen, dan is er sprake van goodwill die wordt geactiveerd en afgeschreven over de economische levensduur.

Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen worden geëlimineerd, voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de Groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de Groep.

De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip waarop de groepsverband wordt verbroken.

Verbonden partijen

Als verbonden partij worden alle rechtspersonen aangemerkt waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Woonstad Rotterdam en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.

Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.

Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening

De geconsolideerde jaarrekening van Woonstad Rotterdam is opgesteld volgens de bepalingen van de Woningwet, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In de Woningwet wordt voorgeschreven om Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting.

De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten, tenzij anders vermeld.

Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op de balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelsel- en schattingswijzigingen zoals opgenomen in de desbetreffende paragrafen.

Stelselwijzigingen

belastinglatentie verkopen

Als gevolg van de nieuwe verslaggevingsregels is een stelselwijziging doorgevoerd in de belastinglatentie verkopen.

Doordat bij Woonstad sprake is van het zeer waarschijnlijk doorschuiven van tijdelijke verschillen naar het opvolgende actief, hebben wij de berekening van de belastinglatenties hierop aangepast. Bij de waardering van de belastinglatentie is nu rekening gehouden met de toepassing van een fiscale herinvesteringsreserve. De latentie voor waarderingsverschillen die gerealiseerd worden door verkoop van bestaand bezit werd gevormd voor alle verkopen. Dat is nu beperkt tot de verkopen waarbij een negatief fiscaal verkoopresultaat wordt verwacht. 

De stelselwijziging inzake de belastinglatentie verkopen is retrospectief verwerkt in de jaarrekening. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2018 herrekend. Het eigen vermogen is per die datum toegenomen met een bedrag van € 2,7 miljoen. De overige reserves zijn gestegen van € 426,9 naar € 435,1 miljoen.

Het resultaat over 2019 op basis van de nieuwe grondslag bedraagt € 624,6 miljoen. Indien op de oude grondslag zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 625,5 miljoen hebben bedragen.

Het resultaat over 2018 bedraagt op basis van de oude grondslag € 1.307,5 miljoen. Indien op de nieuwe grondslag zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 1.313,1 miljoen hebben bedragen.

De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2018 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslag.

Deze stelselwijziging is als volgt weer te geven met allocatie naar de verschillende onderdelen:

effecten 2019 geconsolideerd

Eigen Vermogen

resultaat

resultaat

x € 1.000

1 januari 2019

2019

2018

voor stelselwijziging

426.868

625.494

1.307.534

effect stelselwijziging Belastinglatentie verkopen

8.273

-933

5.613

na verwerking stelselwijziging

435.141

624.561

1.313.147

beleidswaarde

De beleidswaarde zoals opgenomen in de toelichting van de jaarrekening 2019 is aangepaste ten opzichte van voorgaand jaar in overeenstemming met de notitie ‘definities onderhoud en beheer ten behoeve van verantwoordingen en prognose’. De belangrijkste wijzigingen voor Woonstad ten opzichte van de systematiek voorgaand jaar zijn:

  • activiteiten uit de meerjarenonderhoudsbegroting die moeten worden verantwoord bij de investeringsactiviteiten, zijn uit de onderhoudsnormen voor de beleidswaarde gehaald.

  • activiteiten uit de meerjareninvesteringsbegroting die volgens de memo OVB dienen te worden verantwoord als onderhoud, worden bij de onderhoudsnormen voor de beleidswaarde opgeteld.

Deze stelselwijziging is prospectief verwerkt waarbij alleen de cijfers van het huidige jaar zijn aangepast.

verwerking groot onderhoud

Als gevolg van nieuwe verslaggevingsregels (RJ212.805) is een stelselwijziging doorgevoerd in de verwerking van groot onderhoud. De mogelijkheid om kosten van groot onderhoud in de winst-en-verliesrekening te verwerken is komen te vervallen. De mogelijkheden voor verwerking van kosten van groot onderhoud in de boekwaarde van het actief of via een onderhoudsvoorziening zijn blijven bestaan. Deze stelselwijziging heeft geen impact op het vermogen en resultaat van 2019.

Schattingswijzigingen

In de jaarrekening 2019 is geen sprake van schattingswijzigingen.

Presentatiewijzigingen

In 2019 zijn de volgende presentatiewijzigingen doorgevoerd.

onderhoud en beheer

Voor het onderscheid tussen onderhoud en beheer is een aangepaste toerekening gebruikt in de functionele winst-en-verliesrekening waardoor de winst-en-verliesrekening en de beheer- en onderhoudsnorm voor de beleidswaarde eenzelfde methodiek van toerekening wordt gebruikt. Deze aangepaste toerekening wordt retrospectief toegepast.

erfpacht 

De totale omvang van de hieronder vermelde presentatiewijzigingen met betrekking tot erfpacht is in relatie tot de jaarrekeningpost ‘vastgoed in exploitatie’ niet materieel, maar conform RJ 150.103 wel voor de overige jaarrekeningposten.

Dit betekent herstel van de rubricering in de vergelijkende cijfers en de afwijking ten gevolge van de herziening toelichten.

presentatiewijziging van vastgoedbeleggingen naar materiële vaste activa

In het verleden is erfpachtcanon uitgegeven op eigen grond (betreft één nieuwbouwproject van de Nieuwe Unie in Pendrecht uit 2005). Hierop zit maandelijks erfpachtcanon die bij de kopers in rekening wordt gebracht. 

De erfpachtovereenkomst voldoet aan de definitie van een lease-overeenkomst volgens RJ 292.102. De erfpachtovereenkomst heeft een einddatum tegenover een onbeperkte economische levensduur van de grond, waardoor de constructie kwalificeert als operationele lease. 

De waarde is gepresenteerd onder de materiële vaste activa.

presentatiewijziging van vastgoedbeleggingen naar financiële vaste activa

Voor een aantal woningen in Kralingen met een terugkoopplicht (MVE-C e.d.) en terugkooprecht (MVE-D e.d.) voor Woonstad is de afkooptermijn van de erfpachtcanon aangepast tussen gemeente Rotterdam en Woonstad of is het blooteigendom aan Woonstad geleverd. 

De waarde per eenheid is gebaseerd op het aandeel van de eenheid in de totale afkoopsom conform de akte. De post is de afgelopen jaren afgenomen door teruggekochte eenheden (welke vervolgens worden doorverkocht of terug in verhuur komen).

Woonstad heeft het recht om in de toekomst de afkoop van de erfpacht met de kopers af te rekenen en daarmee betreft het een vordering (RJ 222.110). Het is niet het beleid van Woonstad om de gehele vordering binnen 12 maanden af te rekenen met de kopers en daarmee classificeert de vordering zich als langlopend (RJ 190.209).

De waarde van de erfpacht is gepresenteerd in de financiële vaste activa onder de post overige vorderingen.

effecten 2018 geconsolideerd

vastgoedbeleggingen

materiële vaste activa

financiële vaste activa

x € 1.000

2018

2018

2018

voor presentatiewijziging

9.003

0

0

effect presentatiewijziging

-9.003

4.331

4.672

na verwerking presentatiewijziging

0

4.331

4.672

vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

In het verleden was de relatie tussen de post vastgoed in ontwikkeling, voorziening onrendabele investeringen en nog te besteden subsidies niet (direct) zichtbaar in de jaarrekening.

In deze jaarrekening is deze relatie zichtbaar gemaakt door de totale cumulatieven en mutaties op te nemen in het overzicht vastgoed in exploitatie onder de post vastgoedbeleggingen en aan te geven welk gedeelte van de boekwaarde aan de creditzijde van de balans wordt gepresenteerd.
De cumulatieven per 31 december 2018 wijken daarmee af van de jaarrekening 2018. De totale boekwaarde per 31-12-2018 is niet gewijzigd.

boekwaarde per 31 december 2018
x € 1.000

jaarrekening 2018

jaarrekening 2019

verschil in voorziening onrendabele investeringen

verschil
in nog te ontvangen subsidies

cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs

57.030

77.320

20.290

-

cumulatieve herwaarderigen

762

762

-

-

subsidies

-7.649

-11.359

-

-3.709

voorziening

-9.650

-64.930

-55.281

 

boekwaarde per 31 december 2018

40.493

1.793

-34.991

-3.709

presentatie onder voorziening onrendabele investeringen

-

34.991

34.991

 

presentatie onder nog te onvangen subsidies

-

3.709

 

3.709

boekwaarde per 31 december 2018

40.493

40.493

-

-

Oordelen en schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Woonstad Rotterdam zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien dit voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie en de bepaling van de fiscale positie. De waardebepaling van het vastgoed is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waarvoor het bestuur een inschatting moet maken voor de jaarrekening van Stichting Woonstad Rotterdam.

Fiscale positie

De fiscale positie in de jaarrekening is naar beste weten verantwoord op grond van de meest recent beschikbare informatie. Hierbij maken wij met name in relatie tot de belastinglatentie VpB schattingen voor wat betreft de fiscale resultaten voor de komende jaren.  

Wij handelen daarbij op basis van ons Fiscaal Statuut. Ons Fiscaal Statuut draagt in belangrijke mate bij aan de naleving van vigerende fiscale wet- en regelgeving en maakt een betere sturing, controle en evaluatie van het gevoerde fiscale beleid mogelijk. Fiscale afwegingen en beslissingen geschieden op basis van juiste en actuele uitgangs­punten. De standpunten welke ten grondslag liggen aan de in­dividuele posten van de fiscale positie zijn, uitgaande van de wetgeving en jurisprudentie zoals per heden bekend.

De consistentie van de gehanteerde methodiek en de aansluiting met de commerciële cijfers wordt mede getoetst door onze externe fiscaal adviseur. 

Marktwaarde

De definitie van de marktwaarde is als volgt:

Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang zouden hebben gehandeld.

Voor de waardering in de jaarrekening wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd. Om een inschatting van de marktwaarde in verhuurde staat te maken, wordt gebruik gemaakt van taxaties. Uitgaande van de gegeven definitie en de aan de externe taxateur opgelegde norm op het gebied van kennis en uitvoering, wordt in de markt de nauwkeurigheid van de waardering geacht te liggen binnen een bandbreedte van 10% plus en min de waarde.

Bij de waardering van de onder voorwaarden verkochte woningen wordt een modelmatige schatting gemaakt van de leegwaarde op basis van de in de organisatie aanwezige kennis van de vastgoedportefeuille en recente referentietransacties in de markt. De verplichtingen zijn gebaseerd op de contractuele afspraken met de eigenaren.

Gescheiden verantwoording DAEB/niet-DAEB

Woonstad Rotterdam verantwoordt haar activiteiten naar DAEB en niet-DAEB op basis van een administratieve scheiding. 

De gescheiden verantwoording DAEB/ niet-DAEB is opgenomen in de toelichting op de enkelvoudige jaarrekening. De niet-DAEB activiteiten van Woonstad Rotterdam zien toe op:

  • het verhuren van woningen die tot de niet-DAEB tak behoren met als doel de grootstedelijke middenklasse te voorzien in hun woonbehoefte en de leefbaarheid van de buurt te vergroten.

  • verhuur van bedrijfsmatig onroerend goed dat onlosmakelijk gekoppeld is aan DAEB-eenheden.

Om tot een gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht te komen worden een aantal uitgangspunten gehanteerd. Een aantal direct toe te rekenen posten worden in overeenstemming met het dd. 30 oktober 2017 goedgekeurde scheidingsvoorstel volledig aan de DAEB- dan wel aan de niet-DAEB activiteiten toegerekend. Voor posten in de gescheiden balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht die niet direct aan DAEB of niet-DAEB activiteiten zijn toe te rekenen wordt gebruik gemaakt van een verdeelsleutel. De verdeelsleutel wordt naar rato van gewogen vastgoedeenheden (definitie Aw) jaarlijks bepaald en vastgesteld bij het opstellen van de meerjarenbegroting op basis van het verwachte voorraadverloop 10 jaar vooruit.  

Financiële instrumenten

Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten (zoals vorderingen en schulden), als afgeleide financiële instrumenten (derivaten) verstaan.

In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het desbetreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen, wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen.

Primaire financiële instrumenten

Voor de grondslagen van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost van de grondslagen voor de waardering van activa en passiva.

Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Woonstad Rotterdam heeft geen financiële derivaten.