jaarverslag 2019

1 Vastgoedbeleggingen

Een overzicht van het vastgoed in exploitatie is hierna opgenomen.

x € 1.000

DAEB vastgoed in exploitatie

niet-DAEB vastgoed
in exploitatie

onroerende zaken
verkocht onder voorwaarden

vastgoed in ontw. bestemd voor eigen exploitatie

totaal

31 december 2018

     

cumulatieve verkrijging- of vervaardigingsprijs

1.995.875

672.593

404.947

77.320

3.150.735

cumulatieve herwaarderingen

3.157.012

789.281

681.695

762

4.628.749

cumulatieve waardeverminderingen

-347.090

-61.727

0

0

-408.818

subsidies

0

0

0

-11.359

-11.359

voorziening

0

0

0

-64.930

-64.930

boekwaarde per 31 december 2018

4.805.797

1.400.146

1.086.642

1.793

7.294.378

presentatie onder voorziening onrendabele investeringen

0

0

0

34.991

34.991

presentatie onder overlopende passiva - nog te ontvangen subsidies

0

0

0

3.709

3.709

boekwaarde per 31 december 2018

4.805.797

1.400.146

1.086.642

40.493

7.333.078

presentatiewijziging erfpacht

-4.546

-4.457

0

0

-9.003

totaal boekwaarde per 31 december 2018

4.801.251

1.395.689

1.086.642

40.493

7.324.075

mutaties

     

investeringen

56.135

9.816

0

88.213

154.164

desinvesteringen

-8.732

-7.673

-66.132

-420

-82.957

categoriewijziging

36

-36

0

0

0

opleveringen

32.717

42.923

0

-75.640

0

opleveringen naar resultaat

0

0

0

-10.082

-10.082

subsidies

0

0

0

316

316

inbreng vastgoed in project

-19.072

-3.392

0

22.464

0

herwaarderingen

451.818

166.008

76.431

988

695.245

waardeverminderingen en terugnemingen

-5.763

6.070

0

0

307

mutatie voorziening

0

0

0

-36.220

-36.220

overlopende passiva/nog te ontvangen facturen projecten

0

0

0

4.808

4.808

presentatie mutatie onder voorziening onrendabele investeringen

0

0

0

8.532

8.532

presentatie mutatie onder overlopende passiva - nog te ontvangen subsidies

0

0

0

-3.709

-3.709

totaal mutaties 2019

507.139

213.716

10.299

-750

730.404

31 december 2019

     

cumulatieve verkrijging- of vervaardigingprijs

2.065.239

727.354

562.951

92.093

3.447.637

cumulatieve herwaarderingen

3.560.977

945.515

533.989

1.574

5.042.055

cumulatieve waardeverminderingen

-317.826

-63.465

0

0

-381.291

subsidies

0

0

0

-5.030

-5.030

voorziening

0

0

0

-92.416

-92.274

boekwaarde per 31 december 2019, incl voorziening

5.308.390

1.609.404

1.096.940

-3.779

8.010.955

presentatie onder voorziening onrendabele investeringen

0

0

0

43.523

43.523

totaal vastgoedbeleggingen per 31 december 2019

5.308.390

1.609.404

1.096.940

39.744

8.054.478

Verzekering

De vaste activa zijn verzekerd tegen schade als gevolg van brand, storm, bliksem, ontploffing en luchtvaartuigen. Onderverzekering is bij voorwaarde uitgesloten.

Marktwaarde

De in het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2019 voorgeschreven parameters en uitgangspunten zijn toegepast. De belangrijkste uitgangpunten zijn:

parameters woongelegenheden

2020

2021

2022

2023

2024 e.v.

prijsinflatie

1,30%

1,50%

1,80%

2,00%

2,00%

looninflatie

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

bouwkostenstijging

3,50%

2,50%

2,50%

2,50%

2,50%

leegwaardestijging

6,0%-8,0%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

index markthuur

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

2,00%

De marktwaarde is gebaseerd op een full versie waardering, waarbij gebruik is gemaakt van de expertise van externe en interne taxateurs. De toepassing van de vrijheidsgraden, parameters en eventuele bandbreedtes zijn afgestemd met de taxateurs in het Rotterdambrede Generieke Parameteroverleg. Om specifieke aspecten van de vastgoedportefeuille goed in de waardering tot uitdrukking te laten komen, zijn enkele vrijheidsgraden nader uitgewerkt en afgestemd met de taxateurs. Dit betreft instandhoudingsonderhoud, bouwkundige gebreken, funderingskwaliteit, gemeentelijk verkoopkader, erfpachtverplichtingen en de MVE beklemming. Deze uitgangspunten zijn vervolgens uitgewerkt per complex. Hierna volgt een omschrijving van de toegepaste vrijheidsgraden.

vrijheidsgraad

 

woongelegenheden

 

parkeergelegenheden

 

bedrijfsmatig onroerend goed

 

zorgvastgoed

schematische vrijheid

 

n.v.t.

 

n.v.t.

 

Verhuurderheffing bij complexmatige verhuurde woningen

 

n.v.t.

markthuur

 

3,0% - 8,5% van de leegwaarde

 

€ 25 - € 150 per stuk / maand

 

€ 40 - € 400 per m²/jaar

 

€ 75 - € 190 per m²/jaar

markthuurstijging

 

2,0% per jaar

 

2,0% per jaar

 

2020

0,5%

 

2020

0,5%

        

2021

1,0%

 

2021

1,0%

        

2020

1,5%

 

2020

1,5%

        

2023 e.v.

2,0%

 

2023 e.v.

2,0%

             

exit yield

 

n.v.t.

 

n.v.t.

 

n.v.t.

 

n.v.t.

leegwaarde

 

€ 1.600 - € 5.500 per m²

 

€ 5.000 - € 30.000 per stuk

 

n.v.t.

 

n.v.t.

leegwaardestijging

 

2020

2021 e.v.

 

2020

2021 e.v.

 

n.v.t.

 

n.v.t.

laag

 

6%

2%

 

6%

2%

 

n.v.t.

 

n.v.t.

middel

 

7%

2%

 

7%

2%

      

top

 

8%

2%

 

8%

2%

      

disconteringsvoet

 

5,0% - 8,0%

 

5,5% - 8,0%

 

7,25% - 11,0%

 

7,0% - 11,0%

onderhoud

 

€ 400 - € 2.600 (exploitatie)
€ 275 - € 1.850 (uitponden)

 

€ 30 - € 180 per stuk/jaar

 

€ 5,40 per m² BVO/jaar

 

€ 8,60 per m² BVO/jaar

technische splitsingskosten

 

n.v.t.

 

n.v.t.

 

n.v.t.

 

n.v.t.

mutatie en verkoopkans

 

4% - 35%

 

6%

 

n.v.t.

 

n.v.t.

erfpacht (incl. bijbetalingsregeling)

 

€ 200 - € 70.000

 

n.v.t.

 

22% van WOZ-waarde

 

22% van WOZ-waarde

exploitatiescenario

 

hard afgedwongen bij merendeel studentencomplexen

 

n.v.t.

 

n.v.t.

 

n.v.t.

Methode

De marktwaarde in verhuurde staat is conform het Waarderingshandboek bepaald op basis van de Discounted Cash Flow (DCF) methode en is per categorie vastgoed als volgt.

categorie onroerende zaken

methoden

woongelegenheden (reguliere complexen)

hoogste waarde van de 2 scenario’s (doorexploiteren of uitponden)

woongelegenheden (studentencomplexen)

scenario doorexploiteren

bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed

scenario doorexploiteren

parkeergelegenheden

hoogste waarde van de 2 scenario’s (doorexploiteren of uitponden)

intramuraal vastgoed

scenario doorexploiteren

Taxatie

ln 2019 is een derde deel van de woningen en parkeercomplexen getaxeerd door een externe taxateur door middel van een volledige taxatie. De overige twee derde van de complexen zijn intern gewaardeerd conform het stappenplan opgenomen in het Handboek Marktwaardering. Al het bedrijfsmatig, maatschappelijk en (intramuraal) zorgvastgoed is in 2019 getaxeerd door een externe taxateur door middel van een volledige of een update taxatie.

Complexindeling

Een waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type, bouwperiode en locatie. Aparte waarderingscomplexen worden onderscheiden voor reguliere woningen, studenteenheden (zelfstandig en onzelfstandig), complexmatig verhuurde woningen, (intramuraal) zorgvastgoed, winkelplinten, overig BOG en parkeren. 

gemiddeld per woongelegenheid

2019

2018

leegwaarde

€ 206.400

€ 185.500

leegwaardestijging 2019

7,0%

6,0%

markthuur

€ 833

€ 864

mutatiekans

7,6%

8,1%

disconteringsvoet

6,3%

6,7%

exit yield

5,4%

5,7%

onderhoud/woning

€ 937

€ 730

Leegwaarde

Voor alle zelfstandige woningen zijn op modelmatig wijze leegwaardes bepaald op basis van referentietransacties. In geval van een volledige taxatie zijn deze door de externe taxateurs getoetst en indien noodzakelijk bijgesteld. Voor de overige complexen zijn deze intern getoetst en indien noodzakelijk bijgesteld.

Leegwaardestijging

De verwachte leegwaardestijging voor 2020 is ingeschat op 6% tot 8%, variërend per buurt.

Markthuur

De modelmatig bepaalde markthuur per woning is gebaseerd op een analyse van de vrije sector verhuurtransacties van grootstedelijke corporaties.

Markthuurstijging

Voor de woning- en parkeercomplexen is een jaarlijkse markthuurstijging gehanteerd van 2,0%. Bij het overig vastgoed geldt gedurende de eerste jaren een lagere markthuurstijging en wordt vanaf jaar 5 een markthuurstijging van 2,0% gehanteerd.

Mutatie- en verkoopkans

Per complex is een inschatting gemaakt van de mutatiekans. Er is rekening gehouden met de ontwikkeling van mutaties, een bandbreedte (minimum/maximum) en een afname naar 70% in jaar 6.

Disconteringsvoet

Woonstad heeft ondersteund door de externe taxateurs de basis disconteringsvoet verlaagd met 0,2%. Dit vanwege de grote vraag naar beleggingsvastgoed, bij een beperkt aanbod van woningcomplexen. Om de risico-opslagen op complexniveau te bepalen is gebruik gemaakt van de modelmatige methodiek die met taxateurs en collega-corporaties is ontwikkeld.

Exit Yield

De eindwaarde is in alle gevallen berekend conform het Handboek, de taxateurs hebben deze niet bijgesteld door een aanpassing van de exit yield.

Onderhoud

Hierbij is gebruik gemaakt van de kosten voor instandhoudingsonderhoud conform de Vastgoed Taxatie Wijzer (VTW) van Koeter.

De stijging in de gemiddelde onderhoudslasten per vhe wordt verklaard door een toename van de onderhoudslasten bij het exploitatiescenario. Voor circa 20% van de complexen geldt een exploitatiescenario.

Daarnaast wordt in de VTW wijzer van Koeter een onderscheid gemaakt tussen basis-onderhoudslasten en complex-/woning specifieke installaties. De softwareleverancier heeft het vanaf 2019 mogelijk gemaakt om dit onderscheid per complex te kunnen maken. Dit heeft ook geleid tot een stijging van de gemiddelde kosten per vhe.

Erfpacht

Het gehanteerde uitgangspunt is dat een marktpartij de meest gerede koper is van het vastgoed. De praktijk is dat de koper van het vastgoed vraagt om levering op eigen grond en de gemeente een vergoeding verlangt voor de functiewijziging van het sociale segment naar het marktsegment. Deze kosten worden ingerekend op waardepeildatum.

Verkoopbeperking

De verkoopbeperking die voortvloeit uit de Woningwet is – indien van toepassing – volledig ingerekend in de kasstromen. Bij grotere complexen (vanaf 20 eenheden) heeft Woonstad, ondersteund door de externe taxateurs, de disconteringsvoet in dat kader verlaagd met 0,25%.

Disconteringsvoet

De taxateurs hanteren voor de Rotterdamse markt een disconteringsvoet van 5,0% als ondergrens bij woningcomplexen en een ondergrens van 5,5% bij bedrijfsmatig, maatschappelijk en (intramuraal) zorgvastgoed. Daarnaast wordt een maximale risico-opslag van 5,0% gehanteerd. Alle woning- en parkeercomplexen vallen binnen deze bandbreedte. Bij het overig vastgoed wordt daar incidenteel op afgeweken.

Bijzondere omstandigheden

Bij de van toepassing zijnde complexen is een correctie toegepast op de marktwaarde voor achterstallig onderhoud en bouwkundige gebreken of voor beklemmingen, waaronder het verkoopkader van de gemeente Rotterdam. Conform voorgaande jaren wordt er een correctie voor funderingsherstel ingerekend in de waardering van het vastgoed. De inschatting van de kosten voor funderingsherstel is gebaseerd op uitgevoerd funderingsonderzoek en reeds uitgevoerde herstelwerkzaamheden.

In onderstaande tabel wordt aangegeven welk effect een aanpassing van de parameter heeft op de ontwikkeling van de marktwaarde.

 

DCF

markthuur jaar 1

leegwaarde jaar 1

marktwaarde ontwikkeling

basis TMS

5,00%

2,00%

gem. 7,0%

n.v.t.

disconteringsvoet +/+ 0,25%

5,25%

2,00%

gem. 7,0%

-3,80%

disconteringsvoet -/- 0,25%

4,75%

2,00%

gem. 7,0%

4,70%

markthuur stijging jaar 1 +/+ 4,0%

5,00%

6,00%

gem. 7,0%

0,80%

markthuur stijging jaar 1 -/- 4,0%

5,00%

-2,00%

gem. 7,0%

-0,60%

leegwaardestijging jaar 1 +/+ 4,0%

5,00%

2,00%

11,00%

1,70%

leegwaardestijging jaar 1 -/- 4,0%

5,00%

2,00%

3,00%

-1,80%

Beleidswaarde

Grondslagen voor de bepaling van de beleidswaarde

In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving heeft Richtlijn 645 betrekking op de jaarverslaggeving van Toegelaten Instellingen (hierna ‘woningcorporaties’). In 2018 zijn bepalingen van Richtlijn 645 aangepast. Daarmee is de bedrijfswaarde komen te vervallen en doet met ingang van 2018 de beleidswaarde haar intrede.

De beleidswaarde sluit aan op het beleid van Woonstad Rotterdam en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed in exploitatie, uitgaande van dit beleid. Onder de beleidswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa (kasstroom genererende eenheden) toe te rekenen toekomstige kasstromen uitgaande van het beleid van Woonstad Rotterdam. De grondslagen voor de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie (zelfstandige- en onzelfstandige woongelegenheden) komen overeen met de grondslagen voor de bepaling van de marktwaarde, met uitzondering van:

  1. Enkel uitgaan van het doorexploiteerscenario, derhalve geen rekening houden met een uitpondscenario en geen rekening houden met voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie. Hierbij wordt tevens uitgegaan van eeuwigdurende looptijd in de eindwaarde. Ten aanzien van de gehanteerde exit yield wordt direct aangesloten bij de gehanteerde methodiek volgens het Handboek modelmatig waarderen. Deze is daarmee niet langer als vrijheidsgraad toegepast.

  2. Inrekening van de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur, vanaf het ingeschatte moment van (huurders)mutatie. De streefhuur betreft de huur die volgens het beleid van de corporatie bij mutatie in rekening wordt gebracht, passend binnen de geldende wet- en regelgeving, feitelijke beklemmingen en prestatieafspraken met gemeenten. Woonstad Rotterdam hanteert een gedifferentieerd streefhuurbeleid.

  3. Inrekening van toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid van de corporatie en het als onderdeel daarvan vastgestelde meerjaren onderhoudsprogramma voor het vastgoedbezit, in plaats van onderhoudsnormen in de markt. Woonstad Rotterdam hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde:

    • Een afslag op de marktwaarde voor ernstige bouwkundige gebreken,

    • Een afslag op de marktwaarde voor woningen met een E, F of G-label.

  4. Inrekening van toekomstige verhuur- en beheerslasten in plaats van marktconforme lasten ter zake. Hieronder worden verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van de corporatie en zoals deze worden opgenomen onder het hoofd ‘lasten verhuur en beheeractiviteiten’ in de resultatenrekening. Woonstad Rotterdam hanteert hierbij de volgende uitgangspunten ten opzichte van de marktwaarde:

    • geprognosticeerde beheer- en verhuurlasten;

    • zakelijke lasten en verhuurderheffing conform de wettelijk dan wel lokaal vastgestelde tarieven.

De beleidswaarde van BOG / MOG / ZOG is gelijk aan de marktwaarde en hierbij wordt dus verondersteld dat de marktuitgangspunten overeenkomen met de eigen beleidsuitgangspunten.

Woonstad Rotterdam heeft de volgende uitgangspunten gehanteerd in de beleidswaarde:

 

2019

2018

streefhuur als % van de maximaal redelijke huur

91,2%

95,9%

onderhoudsnorm

€ 2.106

€ 1.497

beheerlasten

€ 1.083

€ 1.025

disconteringsvoet

5,9%

6,4%

In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:

x € 1.000

marktwaarde

beleidswaarde

sensitiviteit
scenario 1
disconterings
voet + 0,5%

sensitiviteit scenario 2
daling leegwaarde met 10%

sensitiviteit
scenario 3
stijging van DCF met 1,0% en daling van de leegwaarde met 10%

DAEB

5.308.390

2.360.695

2.078.961

2.436.108

1.963.611

niet-DAEB

1.609.404

1.197.109

915.285

965.267

825.535

totaal

6.917.793

3.557.804

2.994.247

3.401.375

2.789.146

      
  

beleidswaarde als % marktwaarde

Sensitiviteit bij scenario 1

Sensitiviteit bij scenario 2

Sensitiviteit bij scenario 3

DAEB

 

44%

-12%

3%

-17%

niet-DAEB

 

74%

-24%

-19%

-31%

totaal

 

51%

-16%

-4%

-22%

Voor zover afwijkend voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerde uitgangspunten, zijn de gehanteerde uitgangspunten voor de toekomstige exploitatie - zoals toegepast voor de bepaling van de beleidswaarde van de activa in exploitatie - afgeleid van de meerjarenbegroting (ontwikkeling streefhuur, onderhoudslasten en de lasten van verhuur & beheer) en geënt op de wettelijke voorschriften opgenomen in RTiV artikel 151.

De aard van ons vastgoed en onze focus op langdurig bezit van ons vastgoed, onze doelgroepbenadering, aanvullende incasso en sociale activiteiten, lokaal afwijkende zakelijke lasten en specifieke afspraken met de gemeente Rotterdam dragen bij aan de correctie op de marktwaarde verhuurde staat voor het totaal van de ingerekende beheerskosten. Onze norm voor de reguliere beheerskosten (€ 725 /vhe) ligt in lijn met de commerciële vastgoed sector en is binnen de corporatiesector goed voor een A-score in de Aedes Benchmark.

Woonstad Rotterdam heeft hierbij uitgangspunten bepaald die mede van invloed zijn op de beleidswaarde. Wijzigingen van deze uitgangspunten zijn derhalve van invloed op deze waarde.

Toelichting bij activa in exploitatie of eigen vermogen: beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie

x € 1.000

2019

2018

marktwaarde verhuurde staat

6.917.793

6.205.943

beschikbaarheid (doorexploiteren)

-503.161

-1.050.589

betaalbaarheid (huren)

-1.213.224

-296.848

kwaliteit (onderhoud)

-1.041.231

-369.000

beheer (beheerkosten)

-602.373

-443.337

correctie op marktwaarde ivm afslagen risico's

0

67.900

beleidswaarde na taxatie

3.557.804

4.114.069

Verschillenanalyse beleidswaarde

De beleidswaarde daalt in 2019 met € 556 miljoen, dit is voor een deel te verklaren door de invoering van het memo definities onderhoud en beheer ten behoeve van verantwoording en prognose (memo OVB)  gepubliceerd door de Autoriteit wonen in samenwerking met het WSW. Hieronder volgt per onderdeel een verklaring van de verschillen met vorig boekjaar.

Beschikbaarheid (+ € 547 miljoen)

In 2019 is het aantal complexen dat is gewaardeerd op basis van het doorexploiteer scenario toegenomen naar 38% ten opzichte van 17% in 2018. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een lagere Discounted Cashflow (DCF), de disconteringsvoet waartegen de kasstromen worden verdisconteerd.

Betaalbaarheid (- € 916 miljoen)

Ten opzichte van 2018 zijn de beleidshuren (streefhuren) aangepast. Dit is gebeurd naar aanleiding van een datakwaliteit slag die in 2019 is gemaakt, met name op het gebied van de energie-indexen. Dit heeft een effect van circa € 150 miljoen. Tevens zijn op basis van het betaalbaarheidsbeleid de beleidshuren verlaagd. Andere oorzaken zijn een lagere mutatiegraad en huren in het DAEB-bezit zijn inflatie-volgend met een kleine opslag voor goedkope scheefhuurders, in plaats van gebaseerd op de markthuurontwikkeling.

Kwaliteit (- € 672 miljoen) 

Het effect van het memo OVB in deze post bedraagt circa € 320 miljoen, dit komt onder andere door het toerekenen van organisatiekosten aan het onderhoud en de scherpere definities op wat is investeren en wat is onderhoud. Andere oorzaken zijn de hoger bouwprijsindexatie en de toename van de onderhoudslasten in de toekomst door onder andere meer duurzaamheidsingrepen.

Beheerlasten (- € 159 miljoen)

De beheerlasten betreft alle lasten die rechtstreeks met het beheer en verkoop van vastgoed verband houden, inclusief de kosten die gemaakt worden om de organisatie te besturen en de activiteiten te plannen, controleren en verantwoorden. Woonstad heeft in 2019 geïnvesteerd in de strategische thema’s “meedoen en invloed”, “basis op orde” en “digitalisering”. Dit heeft geleid tot toegenomen kosten aan met name personeel en algemene lasten die zich uiten in een hogere afslag voor Beheerlasten.

Zekerheden

Het vastgoed in exploitatie is gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling vraagt het WSW een obligo. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen opgenomen.

WOZ-waarde

De vastgestelde waarde van onroerende zaken in exploitatie volgens de meest recente WOZ-beschikking bedraagt € 8,1 miljard (waardepeildatum: 01-01-2019).

Woningen bestemd voor verkoop

Hierna staan de soorten verkoop die Woonstad Rotterdam heeft gehanteerd tot en met 2019.

MVE-A

Als de eigenaar wil verkopen, moet hij de woning aan Woonstad Rotterdam te koop aanbieden, waarna de woning binnen 3 maanden wordt teruggekocht. De woning wordt getaxeerd en de overwaarde op 50/50 basis verdeeld. Bij taxatie onder de aanschafprijs wordt ook het verlies op 50/50 basis verrekend. MVE-A wordt sinds 2014 niet meer gehanteerd bij nieuwe verkopen. Bij de MVE-A constructie heeft Woonstad Rotterdam tevens een onderhoudsverplichting en ontvangt daarvoor een vergoeding van de eigenaren.

MVE-C

Als een eigenaar wil verkopen, moet hij de woning aan Woonstad Rotterdam te koop aanbieden, waarna de woning binnen 3 maanden wordt teruggekocht. De woning wordt getaxeerd en de overwaarde of het verlies wordt gedurende een periode van vijf jaar verdeeld tussen de koper en Woonstad Rotterdam (zie tabel). Na vijf jaar is de winst of het verlies volledig voor rekening van de koper. MVE-C wordt sinds 2014 niet meer gehanteerd bij nieuwe verkopen. Bij de MVE constructie heeft Woonstad Rotterdam tevens een onderhoudsverplichting en ontvangt daarvoor een vergoeding van de eigenaren.

Verdeling waardeverandering
 

koper

Woonstad Rotterdam

 

1e jaar

50%

50%

 

2e jaar

60%

40%

 

3e jaar

70%

30%

 

4e jaar

80%

20%

 

5e jaar

90%

10%

 

6 jaar e.v.

100%

0%

 

In 2014 zijn de laatste woningen verkocht met een MVE-C contract, daarmee is alleen nog de verdeling van van het 5e en 6e jaar nog van toepassing.

Fair Value

Als de eigenaar wil verkopen, moet hij de woning aan Woonstad Rotterdam te koop aanbieden en deze is verplicht de woning te kopen. De woning wordt getaxeerd en de corporatie deelt bij terugkoop mee in de waardeontwikkeling (winst of verlies). Fair Value wordt niet meer gehanteerd bij nieuwe verkopen.

MGE

Als de eigenaar wil verkopen, moet hij de woning aan Woonstad Rotterdam te koop aanbieden en deze is verplicht de woning te kopen. De woning wordt getaxeerd en de overwaarde wordt op 50/50 basis verdeeld, bij taxatie onder de aanschafprijs wordt ook het verlies op 50/50 basis verrekend. MGE wordt niet meer gehanteerd bij nieuwe verkopen.

Verloop VOV bezit
 

MVE-A

MVE-C

Fair Value

MGE

totaal

verkocht tot en met 2018

522

4.251

365

129

5.267

terugkopen

-9

-297

-21

-7

-334

verkocht tot en met 2019

513

3.954

344

122

4.933