jaarverslag 2019

3 Financiële vaste activa

3.1 Overige deelnemingen
 

2019

2018

Stadsherstel Historisch Rotterdam NV (1%)

89

89

totaal

89

89

   

verloop van de post deelnemingen

2019

2018

boekwaarde per 1 januari

89

89

mutatie

0

0

boekwaarde per 31 december

89

89

3.2 Latente belastingvordering
 

2019

2018

latente belastingvordering(en)

61.392

65.291

totaal

61.392

65.291

Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen.

Vastgoed in exploitatie

Voor het bepalen van de latentie is het vastgoed in exploitatie verdeeld in drie categorieën:

  1. Bezit bestemd voor doorexploitatie

  2. Bezit bestemd voor sloop

  3. Bezit bestemd voor verkoop

1. Bezit bestemd voor doorexploitatie

Voor een deel van dit bezit kan het waarderingsverschil gerealiseerd worden door het fiscale afschrijvingspotentieel. Voor dit deel is een latentie gevormd mits de fiscale boekwaarde einde boekjaar hoger is dan de marktwaarde op dezelfde peildatum. Deze latentie is in 2019 voor het eerst gevormd op basis van nieuw inzicht.

Voor het overige door te exploiteren ligt het moment van realisatie ver in de toekomst. Om deze reden wordt de contante waarde van de latentie voor dit deel op nihil gewaardeerd.

2. Bezit bestemd voor sloop

Bij het bezit bestemd voor sloop met herbouw van huurwoningen schuift het waarderingsverschil door naar de boekwaarde van de nieuw gerealiseerde woningen. Het moment van realisatie van deze latentie ligt ver in de toekomst en wordt om die rede de contante waarde van de latentie op nihil gewaardeerd.
Wanneer na de sloop van het bezit koopwoningen worden gerealiseerd is het moment van realisatie van het waarderingsverschil op basis van de door het bestuur vastgestelde begroting bepaald.  

3. Bezit bestemd voor verkoop

De latentie met betrekking tot bezit bestemd voor verkoop is gebaseerd op het verkoopprogramma dat is ingerekend in de meerjarenbegroting 2019-2028. Woonstad maakt gebruikt van de fiscale herinvesteringsreserve, daarom is alleen een latentie opgenomen voor de verkopen waarbij naar verwachting een fiscaal verkoopverlies wordt verwacht.

Voor het deel van het bezit waarvoor de contante waarde van de latentie op nihil is gewaardeerd bedraagt het nominale waarderingsverschil € 2,6 miljard (2018: € 2,1 miljard). De nominale waarde van de passieve belastinglatentie inzake het fiscaal verkoopverlies bedraagt € 652,0 miljoen (2018: € 526,0 miljoen). 

Latentie voor leningen

Voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast en de waardering als toegepast in de jaarrekening is een latente belastingvordering verantwoord. De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen waar de latentie betrekking op heeft.

Fiscaal verrekenbare verliezen

Na verrekening van de fiscale winst 2019 bedraagt het beschikbare compensabele verlies eind 2019 € 222,6 miljoen, naar verwachting kan dit volledig gecompenseerd worden. Op basis van de fiscale meerjarenbegroting is in beeld gebracht in welk jaar de verliezen gecompenseerd kunnen worden en is de latentie bepaald. Deze latentie is gemuteerd als gevolg van aanpassingen in de meerjarenbegroting, de impact van de renteaftrekbeperking en de toekomstige verlaging van het belastingtarief.

Verloop belastinglatenties
 

Vastgoed – toekomstige sloop en verkoop

vastgoed - afschrijvings- potentieel

langlopende leningen

verliescom­pensatie

totaal

Stand 1-1-2019 voor stelselwijziging

350

0

252

56.416

57.018

Impact stelselwijziging

8.273

0

0

0

8.273

boekwaarde per 1 januari

8.623

0

252

56.416

65.291

mutatie belastinglatentie

839

4.345

-31

-9.051

-3.899

boekwaarde per 31 december

9.462

4.345

221

47.365

61.392

nominale waarde ultimo 2019

10.461

5.118

203

49.838

65.620

realisatie binnen een jaar

302

523

100

10.605

11.530

Naar verwachting is er eind 2019 een passieve latentie voor toekomstige sloop en verkoop. Daardoor is de verwachte afloop 2019 hoger dan de actieve latentie ultimo 2018.

3.3 overige vorderingen
 

2019

2018

overige vorderingen

4.419

4.672

totaal

4.419

4.672

Voor een aantal verkochte woningen waarbij in de verkoopovereenkomst een terugkoopplicht (MVE-C e.d.) en terugkooprecht (MVE-D e.d.) is opgenomen, is de afkooptermijn van de erfpachtcanon afgerekend tussen gemeente Rotterdam en Woonstad of is het blooteigendom aan Woonstad geleverd. Deze erfpachtcanon en/of blooteigendom is door Woonstad niet afgerekend met de betreffende particuliere kopers. Woonstad heeft het recht om in de toekomst de afkoop van de erfpacht met de kopers af te rekenen.

De vordering inzake erfpacht is in de jaarrekening 2018 en eerder gepresenteerd onder de post vastgoedbeleggingen.