jaarverslag 2019

Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening

Bedrijfsopbrengsten

12 Huuropbrengsten
 

2019

2018

ontvangen huur

  

woningen en woongebouwen

322.103

313.013

onroerende zaken niet zijnde woningen

14.620

14.338

 

336.723

327.351

huurderving wegens frictieleegstand

-3.433

-3.362

huurderving wegens projecten en MVE verkoopleegstand

-1.511

-1.841

mutatie voorziening huurdebiteuren

-1.537

-1.845

totaal

330.242

320.303

Ten opzichte van 2018 zijn de huuropbrengsten gestegen door onder meer de huurverhoging, huurharmonisatie,  opleveringen en lagere leegstand. Rekening houdend met de aftoppingsgrenzen zijn de huurverhogingspercentages conform de volgende tabel toegepast.

Huurverhoging 2019 sociale huurwoningen

Onderstaande tabel geeft de maximale huurverhoging per inkomensgroep weer.

inkomen

huurverhoging

overige sociale huur tot € 42.436

4,1%

> € 42.436

5,6%

De totale huurverhoging komt uit op 1,6%.

De huurverhoging van de vrije sector woningen is gekoppeld aan de markthuur. Wanneer de huur lager is dan de markthuur, dan is de huurverhoging 4,1%. Is de huur gelijk aan de markthuur, dan is de huurverhoging gelijk aan inflatie 1,6%. Bij een huur hoger dan de markthuur, is er geen huurverhoging doorgevoerd.

De servicekosten worden met de huurders verrekend. De vergoedingen zijn als opbrengst leveringen en diensten opgenomen, verminderd met de afgerekende en af te rekenen bedragen.

13.1 Opbrengsten servicecontracten
 

2019

2018

overige goederen, leveringen en diensten

24.033

23.051

totaal

24.033

23.051

13.2 Lasten servicecontracten
 

2019

2018

opbrengstenderving wegens leegstand

353

285

opbrengstenderving wegens oninbaarheid

895

1.566

overige goederen, leveringen en diensten

23.646

23.000

totaal

24.894

24.851

14 lasten verhuur- en beheeractiviteiten
 

2019

2018

toegerekende personeelskosten

17.303

16.215

toegerekende overige organisatiekosten

2.633

3.829

toegerekende afschrijvingen

363

468

totaal

20.299

20.512

15 lasten onderhoudsactiviteiten
 

2019

2018

onderhoudslasten (niet cyclisch)

47.077

43.409

onderhoudslasten (cyclisch)

69.702

61.602

toegerekende personeelskosten

11.713

11.035

toegerekende overige organisatiekosten

2.081

-854

toegerekende afschrijvingen

219

281

totaal

130.792

115.473

16 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
 

2019

2018

zakelijke lasten

19.992

20.135

toegerekende overige organisatiekosten

2.436

1.918

verhuurderheffing

31.314

16.579

bijdrage saneringssteun

0

3.137

totaal

53.742

41.769

De stijging ten opzichte van 2018 wordt voornamelijk veroorzaakt door de bijdrage saneringssteun en hogere lasten verhuurderheffing als gevolg van een lagere korting uit de Regeling Vermindering Verhuurderheffing(RVV).

17 Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
 

2019

2018

omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling:

  

opbrengst verkopen projecten

2.082

13.425

bij: resultaatneming op projecten

1.101

6.015

totaal omzet

3.183

19.440

   

totaal lasten verkocht vastgoed in ontwikkeling

1.800

12.473

   

toegerekende kosten verkocht vastgoed in ontwikkeling

  

lonen en salarissen

58

67

overige organisatiekosten

27

5

financieringskosten

51

354

totaal toegerekende kosten

136

426

   

nettoresultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling

1.247

6.541

18 Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille
 

2019

2018

opbrengst verkopen bestaand bezit

38.416

37.972

direct toerekenbare kosten

-2.355

-2.771

boekwaarde

-31.646

-27.010

toegerekende organisatiekosten

-890

-939

verkoopresultaat bestaand bezit

3.525

7.252

totaal

3.525

7.252

In het boekjaar zijn 196 eenheden verkocht (2018: 233), waarvan 22 eerste verkopen MVE-D (2018: 22), 88 teruggekochte MVE/MGE woningen zijn opnieuw verkocht (2018: 88), 86 eenheden zijn vrij verkocht (2018: 123) en 0 woningen zijn complexmatig verkocht (2018: 0).

19.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
 

2019

2018

vastgoed in ontwikkeling

-63.153

-45.922

Overige waardeveranderingen ontstaan door onrendabele investeringen die Woonstad Rotterdam vanuit haar maatschappelijke functie doet. Een ander onderdeel is het terug in verhuur nemen van teruggekochte woningen. De marktwaarde in verhuurde staat ligt doorgaans lager dan de leegwaarde. Het verlies wordt genomen in de overige waardeveranderingen.

19.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
 

2019

2018

DAEB vastgoed in exploitatie

  

toename marktwaarde

488.854

1.061.539

afname marktwaarde

-37.103

-21.247

totaal DAEB vastgoed in exploitatie

451.751

1.040.292

   

niet-DAEB vastgoed in exploitatie

  

toename marktwaarde

184.430

254.646

afname marktwaarde

-17.367

-24.494

totaal niet-DAEB vastgoed in exploitatie

167.063

230.152

   

totaal

618.814

1.270.444

De waardeontwikkeling wordt voornamelijk veroorzaakt door de sterk gestegen leegwaarde en een grote vraag naar beleggingsvastgoed bij een beperkt aanbod van woningcomplexen. 

19.3 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden
 

2019

2018

toename marktwaarde

83.606

163.942

afname marktwaarde

-7.175

-7.532

waardeverandering terugkoopverplichtingen

-64.897

-145.453

totaal

11.534

10.957

19.4 Niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop
 

2019

2018

waardeveranderingen vastgoed bestemd voor verkoop

314

299

totaal

314

299

20 Nettoresultaat overige activiteiten
 

2019

2018

overige activiteiten

3.939

3.824

totaal

3.939

3.824

21 Overige organisatiekosten
 

2019

2018

communicatiekosten

382

459

huisvestingskosten, inventaris en voertuigen

322

330

onderzoeks-, advies- en organisatiekosten

1.171

1.282

algemene kosten

1.985

789

personeelskosten

5.620

5.096

belasting suppleties

0

0

totaal

9.480

7.956

De stijging ten opzichte van 2018 wordt met name veroorzaakt door een vrijval van de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget van € 1,0 miljoen in 2018. Daarnaast zijn de personeelslasten gestegen door een toename van het aantal fte's.  

22 leefbaarheid
 

2019

2018

leefbaarheid

5.853

7.562

totaal

5.853

7.562

Financiële baten en lasten

23.1 Opbrengst van vorderingen die tot vaste activa behoren en van effecten
 

2019

2018

rente beleggingen lange termijn

0

0

23.2 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
 

2019

2018

rente op uitgezette middelen

32

53

rente tijdens de bouw

1.526

958

overige rentebaten

3

71

totaal

1.561

1.082

23.3 Rentelasten en soortgelijke kosten
 

2019

2018

rente langlopende schulden

49.642

51.091

overige rentelasten

388

409

totaal

50.030

51.500

De rente op langlopende schulden betreft de over het exploitatiejaar te verantwoorden rentelast met betrekking tot de leningenportefeuille.

24 Belastingen
 

2019

2018

acute vennootschapsbelasting

0

0

latente vennootschapsbelasting

-3.899

-6.815

totaal

-3.899

-6.815

25 Resultaat deelnemingen
 

2019

2018

resultaat deelnemingen

0

0

Specificatie berekening vennootschapsbelasting 2019
 

2019

2018

groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

628.460

1.319.962

   

herberekening verkoopopbrengsten

-5.959

-10.059

herberekening toegerekende rente projecten

-758

-388

herberekening voorzieningen

0

-1.079

herberekening resultaat projecten

-5.834

-11.808

herberekening niet-gerealiseerde waardeveranderingen

-630.879

-1.280.117

herberekening onderhoudslasten

-29.856

-31.911

herberekening afschrijving op activa

-11.232

-11.537

fiscale afschrijving disagio leningen O/G

-473

-575

   

commerciële afschrijvingen (im)materiële vaste activa

689

884

correctie waardeveranderingen materiële vaste activa

63.153

66.690

beperking renteaftrek door ATAD

28.508

0

herberekening saneringsheffing

0

3.137

aftrekbeperking gemengde kosten

112

105

correctie voorziening LOB

14

0

fiscale vrijval agio leningen O/G

682

683

fiscaal resultaat (winst)

36.627

43.987

verrekening met compensabele verliezen

-36.627

-43.987

belastbaar bedrag

0

0

acute vennootschapsbelasting

0

0

   

belastingdruk over fiscaal resultaat

0%

0%

belastingdruk over commercieel resultaat

0%

0%

   

mutatie actieve belastinglatentie uit hoofde van fiscaal waarderingsverschil over de periode 2020 t/m 2038 met betrekking tot langlopende leningen:

-31

-54

mutatie actieve belastinglatentie uit hoofde van fiscaal waarderingsverschil over de periode 2020 t/m 2028 met betrekking tot de verwachte verkopen:

753

234

mutatie actieve belastinglatentie uit hoofde van compensabele verliezen:

-9.051

-4.342

mutatie actieve belastinglatentie uit hoofde van fiscaal waarderingsverschil over de periode 2020 t/m 2028 met betrekking tot verwachte sloop:

86

-2.653

latente vennootschapsbelasting

4.345

0

totale latente vennootschapsbelasting

-3.899

-6.815

Het effectieve belastingtarief bedraagt 0,62% (2018: 0,9%).

Afschrijvingen op materiële vaste activa 
 

2019

2018

activa ten dienste van exploitatie

689

884

roerende zaken in exploitatie

0

0

immateriële vaste activa acquisitie Stadswonen Rotterdam

0

0

totaal

689

884

Lonen, salarissen, sociale lasten, pensioenlasten
 

2019

2018

lonen en salarissen

28.695

26.732

sociale lasten

4.799

4.463

pensioenlasten

4.511

4.193

totaal

38.005

35.388

Formatieplaatsen

werkzame medewerkers ultimo 2019 berekend op fulltime basis, uitgesplitst naar activiteit

 

2019

2018

wonen (verhuur en verkoop)

245

239

nieuwbouw

26

17

beheer

63

69

strategie en communicatie

19

19

financiën

45

47

overige

130

121

totaal

528

512

Gedurende het jaar 2019 had Woonstad gemiddeld 522,6 fte werknemers in dienst (2018: 503,0 fte). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.

Honoraria onafhankelijke accountant (PricewaterhouseCoopers N.V.)
 

2019

2018

controle van de jaarrekening

274

273

andere controlewerkzaamheden

18

0

fiscale advisering

0

0

andere niet-controlediensten

0

0

totaal

292

273

Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Woonstad en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en onafhankelijke externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) en de in rekening gebrachte honoraria van het gehele netwerk waartoe de accountantsorganisatie behoort. Deze honoraria hebben betrekking op het onderzoek van de jaarrekening over het boekjaar 2019, ongeacht of de werkzaamheden reeds gedurende het boekjaar zijn verricht.