2018

Voorwoord

In 2018 stond de woningmarkt onder grote druk. Het woord ‘woningnood’ werd zelfs gebruikt. Wie had dat gedacht, toen in 2015 de nieuwe woningwet zijn intrede deed. De nieuwe woningwet heeft woningcorporaties teruggebracht naar hun kerntaak: het bouwen en beheren van sociale huurwoningen. De bredere maatschappelijke taak van corporaties, zoals het werken aan een ‘ongedeelde stad’, zou door commerciële partijen moeten worden ingevuld en ook de rol van corporaties met betrekking tot leefbaarheid moest bescheidener worden. Er was lang over gedaan om tot deze nieuwe wet te komen, inclusief een parlementaire enquête.

Ondertussen is de wereld drastisch aan het veranderen. Vier jaar na invoering van de nieuwe wet zien we dat er te weinig wordt gebouwd, zowel door commerciële partijen als door woningcorporaties. De commerciële sector pakt het middenhuur segment niet echt op. Prijzen van woningen zijn sterk gestegen en daardoor ook de huurprijs in de vrije sector. Starters en lage middeninkomens vinden geen woning meer en de doorstroming stagneert. Het klimaatakkoord is in volle discussie. Voor de bebouwde omgeving wordt behoorlijke druk op woningcorporaties gelegd om als startmotor in de energietransitie te fungeren. Ook circulariteit en klimaatadaptatie in de bouw zijn onderwerpen waar gemeenten een voortrekkersrol van woningcorporaties verlangen. Bouwkosten zijn in 2018 opnieuw behoorlijk gestegen en het gebrek aan personeel in de bouw heeft een vertragend effect op projecten.

Naast vastgoedontwikkelingen zien we een terugtrekkende overheid in de wijken: mensen moeten eerder naar huis en langer thuis wonen, er is druk op wmo- en zorguitgaven en wijkvoorzieningen worden afgebouwd. Tegelijkertijd is er discussie over de inclusieve stad. Er wonen meer kwetsbare bewoners in wijken met veel sociale huurwoningen. De roep dat woningcorporaties weer hun rol in de wijken oppakken wordt steeds groter.

Kortom, de Woningwet 2015, die hoe goed bedoeld ook, en die mede tot stand kwam op basis van incidenten uit het verleden en politieke sentimenten over woningcorporaties, heeft maatschappelijk ongewenste neveneffecten gekregen. De wet beperkt corporaties in het volledig realiseren van hun public value en dat is een verlies, want corporaties hebben de samenleving veel meer te bieden dan ze nu mogen waarmaken.

Aan de financiële kant zijn er ook de nodige ontwikkelingen. Zo gaat het Sociaal Huurakkoord, dat Aedes en de Woonbond eind 2018 sloten, uit van een huurverhoging gelijk aan inflatie. Dat is prima voor de betaalbaarheid, maar vormt een beperking voor onder andere onderhoudsuitgaven en verduurzaming van de woningen. De beperking van de renteaftrek (ATAD) was bedoeld voor multinationals maar heeft ook een (onbedoeld) effect voor woningcorporaties. Ook is er meer toezicht dat door de corporaties zelf wordt gefinancierd. Dat leidt eveneens weer tot meer administratieve druk. Ontwikkelingen op het gebied van digitalisering en kunstmatige intelligentie hebben ook hun invloed op onze sector.

Zo zien we dat de context waarin woningcorporaties moeten werken veel eisen stelt en aan sterke verandering onderhevig is. Tegelijkertijd is het een boeiende context, waarin corporaties hun public value kunnen bewijzen.

Woonstad Rotterdam heeft in 2018 haar bijdrage geleverd aan Rotterdam als aantrekkelijke woonstad door haar woningvoorraad te verduurzamen, te renoveren en te vernieuwen. Daarbij houden wij rekening met wat diverse bewonersgroepen nodig hebben: ouderen, studenten/jongeren, gezinnen. Renoveren in bewoonde staat is daarbij een uitdaging voor bewoners, onze aannemers en onszelf. Door grondige evaluaties verbeteren we het proces continue. Verduurzamen van de voorraad is een structureel onderdeel van onze onderhouds-, renovatie en vernieuwingsprojecten geworden. Verduurzaming leidt voor zittende huurders niet tot huurverhoging; sterker nog, zij krijgen hiermee de mogelijkheid hun energierekening naar beneden te brengen. In het verlengde van de verduurzaming zijn we gestart met het uitvoeren van klimaatadaptieve maatregelen en experimenten met circulariteit.

We hebben opnieuw een lagere huurverhoging doorgevoerd dan wettelijk mogelijk was en daarbij vooral de laagste inkomens ontzien. Ook hebben wij ingezet op meer ‘meedoen en invloed’ in de wijken, om zo mee te werken aan een zorgzame en inclusieve stad. Bewoners in onze wijken zijn niet altijd even zelfredzaam en hebben soms moeite mee te komen in een steeds complexer wordende maatschappij. In 2019 zullen we onze rol in de wijken herijken om te bezien of wij nog meer toegevoegde waarde kunnen leveren.

In 2018 had Woonstad veel minder ontruimingen wegens betaalachterstanden, door extra inzet en samenwerking. Ook hebben we gewerkt aan het verbeteren van onze dienstverlening samen met onze partners. Digitalisering en inzet van kunstmatige intelligentie zijn daarbij van groot belang. Woonstad Rotterdam werkt aan een ethisch kader voor data gebruik om onze bewoners duidelijk te maken hoe wij met data om gaan naast de wettelijke vereisten van de AVG. Uiteraard betekent dit niet dat onze dienstverlening helemaal wordt gedigitaliseerd. Wij blijven oog houden voor het feit dat kwetsbare bewoners over het algemeen minder digitaalvaardig zijn.

In september 2018 is Woonstad Rotterdam gevisiteerd door de visitatiecommissie, waarbij teruggekeken werd op de periode 2014-2017. Wij zijn verheugd met de waardering die de visitatiecommissie heeft voor onze prestaties: gemiddeld scoren we een rapportcijfer 8, een verbetering ten opzichte van de vorige visitatie uit 2014. Ook onze stakeholders geven aan dat Woonstad Rotterdam op alle vlakken goede prestaties laat zien, maar zij vinden ons niet altijd een gemakkelijke gesprekspartner, omdat we pal staan voor ons beleid. In 2019 geven we de relatie en communicatie met onze maatschappelijke omgeving extra aandacht.

De financiële resultaten in 2018 worden gedomineerd door de grote waardestijging van ons vastgoed van 1,3 miljard euro, het jaarresultaat over 2018. Dit resultaat zit besloten in ons vastgoed en is geen kasstroom. Het financieel beleid van Woonstad Rotterdam is gericht op een solide financiële positie voor de korte en lange termijn zodat wij onze maatschappelijke taak, die groot is, goed kunnen uitvoeren. En dat doen wij tot het maximale van onze financiële mogelijkheden en met een efficiënte bedrijfsvoering.

Dit jaar was het eerste uitvoeringsjaar van onze ondernemingsstrategie: Toekomstgericht met een menselijk gezicht. We zijn trots op de resultaten die we hebben behaald en graag bedanken wij alle medewerkers van Woonstad Rotterdam voor hun grote inzet en enthousiasme. Ook danken wij de Klantenraad, de Stichting Huurdersbelang Stadswonen en alle partners voor hun inzet en samenwerking.

Maria Molenaar, Voorzitter Raad van Bestuur
Richard Feenstra, Lid Raad van Bestuur